{"id":18,"date":"2023-05-22T10:52:07","date_gmt":"2023-05-22T10:52:07","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.eane.es\/?p=18"},"modified":"2023-05-22T10:52:07","modified_gmt":"2023-05-22T10:52:07","slug":"valoracion-consejo-general-de-los-colegios-oficiales-de-agentes-de-la-propiedad-inmobiliaria-de-espana-sobre-la-nueva-ley-de-vivienda","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/valoracion-consejo-general-de-los-colegios-oficiales-de-agentes-de-la-propiedad-inmobiliaria-de-espana-sobre-la-nueva-ley-de-vivienda\/","title":{"rendered":"Valoraci\u00f3n Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa\u00f1a sobre la nueva Ley de Vivienda"},"content":{"rendered":"\n
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El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa\u00f1a rechaza la nueva Ley de Vivienda. El informe \u00edntegro realizado por el Consejo realiza la siguiente valoraci\u00f3n sobre la ley es el siguiente:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. ENLOSADA y CONFUSA EN SU REDACCI\u00d3N.
    La nueva Ley de Vivienda crea confusi\u00f3n proyectando en el conjunto de nuestro ordenamiento jur\u00eddico una imagen de debilidad y de incertidumbre que perjudica el derecho que se pretende proteger. La Ley tiene definiciones redactadas de forma muy deficiente, y muchos e los conceptos est\u00e1n jur\u00eddicamente mal tratados. Recoge conceptos jur\u00eddicos que colisionan con otras leyes y son de dif\u00edcil aplicaci\u00f3n pr\u00e1ctica. Genera dudas de viabilidad y efectividad. Deja muchos puntos desprovistos de seguridad jur\u00eddica. Su complejidad, su dificultad interpretativa, la indefinici\u00f3n sobre qu\u00e9 medidas pueden ser de exclusiva competencia del Estado y cu\u00e1les de las CCAA, o la posibilidad de modificar el marco definitorio de grandes tenedores distan mucho de crear un marco jur\u00eddico claro, entendible y seguro.<\/li>\n\n\n\n
  2. INVASIVA, INTRUSA Y DESEQUILIBRANTE.
    Es un texto pretencioso. Muchas de sus medidas son de car\u00e1cter intrusivo en las relaciones con las CCAA. Estimula un desequilibrio territorial entre las CCAA, incitando a la polarizaci\u00f3n de las pol\u00edticas de vivienda seg\u00fan la base ideol\u00f3gica de cada gobierno auton\u00f3mico, adem\u00e1s, invade competencias auton\u00f3micas, dado que las competencias de vivienda est\u00e1n traspasadas a las Comunidades Auton\u00f3micas.
    Responsabilizarse competencialmente en materia de vivienda conlleva, por ejemplo, poder especificar los fines de las pol\u00edticas p\u00fablicas de vivienda, la gesti\u00f3n de los parques p\u00fablicos de vivienda, definir el modelo propio de protecci\u00f3n oficial, o establecer el marco de relaciones entre el sector profesional y los consumidores y usuarios.<\/li>\n\n\n\n
  3. INTERVENCIONISTA Y DESENFOCADA.
    La Ley interviene en los precios de alquiler intentando establecer un control de rentas. Una propuesta que promueve el intervencionismo sobre la propiedad privada, afectando a sus derechos constitucionales, perjudicando gravemente a los propietarios, y pretendiendo que aquellos que tienen una propiedad hagan el trabajo que tiene que hacer el gobierno.
    Demonizar a la propiedad para defender el mercado de alquiler es igual de absurdo que demonizar al tejido empresarial para defender el mercado laboral. No existe el uno sin el otro.
    El elemento m\u00e1s bochornoso para un propietario es que para que se acepte una demanda de desahucio tenga que acreditar que no se trata de un gran tenedor, dando por hecho, la maldad de \u00e9ste.<\/li>\n\n\n\n
  4. ALARMANTE PARA LA INVERSI\u00d3N.
    Es tambi\u00e9n coercitiva frente a los promotores e inversores inmobiliarios. Un desprop\u00f3sito de Ley, algo que no tiene ning\u00fan sentido y que va a generar una inseguridad jur\u00eddica que ocasionar\u00e1 que muchos potenciales inversores en nuestro pa\u00eds se lo piensen.
    Limitando el alquiler se conculcan los elementales principios de libertad de mercado. Como se ha dicho, la propia organizaci\u00f3n de consumidores y usuarios, la OCU, es tambi\u00e9n muy cr\u00edtica con la Ley.
    Dice que no resulta justo imponer a un particular el deber de alojar a otras personas sin contraprestaci\u00f3n ni garant\u00edas, como consecuencia de la dejadez de las obligaciones de los poderes p\u00fablicos.<\/li>\n\n\n\n
  5. DESINCETIVADORA
    Limitar el precio del alquiler es una medida que ahuyentar\u00e1 a los grandes inversores internacionales en un momento en que la f\u00f3rmula \u201cbuild to rent\u201d (construir para alquilar) est\u00e1 en pleno apogeo. La aplicaci\u00f3n de las medidas de esta ley a los gobiernos auton\u00f3micos que declaren \u00e1reas tensionadas va a generar la gentrificaci\u00f3n de promotores e inversores hacia las comunidades que no quieran aplicar la ley.
    El incremento de suelo destinado a VPO de las nuevas construcciones, afectar\u00e1 a la viabilidad econ\u00f3mica de sistemas urban\u00edsticos en tramitaci\u00f3n, por lo que ambas medidas restringir\u00e1n la edificaci\u00f3n de las viviendas nuevas, desviar\u00e1 la demanda de compra hacia los inmuebles usados y provocar\u00e1 un mayor aumento en su precio. Disminuir\u00e1 la calidad del parque de viviendas en alquiler ya que se desincentivar\u00e1 que los propietarios inviertan en mantenimiento.<\/li>\n\n\n\n
  6. DE EFECTOS CONTRARIOS
    Topar los precios de los alquileres expulsa a los propietarios del mercado de alquiler, ya que prefieren vender o pasar al alquiler tur\u00edstico, al de temporada o al de habitaciones, que les proporciona mayor seguridad y rentabilidad. Asistiremos a la bajada de la oferta de vivienda en alquiler.
    Mucha oferta actual de alquiler saldr\u00e1 a la venta. Los inquilinos potenciales m\u00e1s desfavorecidos se ver\u00e1n apartados del mercado, que buscar\u00e1 las m\u00e1ximas garant\u00edas, es letal para aquellas personas que quieran acceder a una vivienda en alquiler y no tengan recursos regulares. En resumen, est\u00e1 Ley provocar\u00e1 m\u00e1s efectos negativos que positivos.
    En nuestro pa\u00eds hay dos millones de personas que declaran rendimientos inmobiliarios y es imposible que dos millones de personas se pongan de acuerdo para fijar precios. El mercado de la vivienda en nuestro pa\u00eds es muy cercano a la competencia perfecta.
    Ya se han documentado reducciones del n\u00famero y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, cambios en la composici\u00f3n de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados.
    En definitiva, la normativa propuesta solo entorpece el avance y la profesionalizaci\u00f3n de este mercado.<\/li>\n\n\n\n
  7. IMPOSITIVA Y RECAUDADORA.
    Es una norma que incorpora recargos tributarios a viviendas vac\u00edas, medida de la que las experiencias tanto nacionales como internacionales han demostrado que es meramente recaudatoria y sin los efectos que busca. No hay ninguna medida que prevea un compromiso presupuestario con las pol\u00edticas p\u00fablicas de vivienda, de las que seguimos en la cola en el marco europeo.<\/li>\n\n\n\n
  8. DESENFOCADA.
    El foco social, medi\u00e1tico y pol\u00edtico, sobre el proyecto de Ley estatal de vivienda desde hace dos a\u00f1os casi no se ha movido del apartado destinado a la contenci\u00f3n de alquileres. Unas escasas tres p\u00e1ginas sobre un total de 55 est\u00e1n monopolizando todo el debate.
    El culpable del problema con la vivienda es la falta de oferta; los propietarios no fijan los precios. El 90-95% de las viviendas en alquiler est\u00e1 en manos de peque\u00f1os propietarios pero que los precios est\u00e9n desbocados no es culpa de ellos. El mercado fluct\u00faa por la ley de la oferta y la demanda. Se est\u00e1 equivocando el enfoque.
    Lo que se ha hecho es subcontratar el trabajo que tiene que hacer el gobierno y las CCAA de construir vivienda p\u00fablica, a los propietarios de viviendas.<\/li>\n\n\n\n
  9. ELUDE RESPONSABILIDADES PASADAS.
    Con esta Ley, el Estado pretende hacer recaer a\u00fan m\u00e1s sobre los particulares una obligaci\u00f3n que tiene \u00e9l, como es la de garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada. El problema actual es fruto de una escasa y nefasta pol\u00edtica de vivienda social arrastrada durante a\u00f1os. El foco deber\u00eda estar en los fallos cometidos por los pol\u00edticos en \u00e9pocas anteriores con la vivienda p\u00fablica entregando a los ciudadanos cientos de miles de pisos con protecci\u00f3n social que a los 10 o 15 a\u00f1os se pod\u00edan vender en el mercado libre. Ahora podr\u00edamos tener entre tres y cuatro millones de viviendas sociales.<\/li>\n\n\n\n
  10. INOPORTUNO MEZCLAR CONCEPTOS.
    En la urgente reivindicaci\u00f3n de viviendas sociales, o la ayuda a los hogares para no perder la vivienda. Se protege de igual manera las situaciones de personas vulnerables que no pueden pagar la renta de alquiler, que a los okupas. En Espa\u00f1a se destina diez veces menos recursos a ayudar a personas con dificultades para mantener el pago de la vivienda que pa\u00edses del nuestro entorno.
    La Ley de la Vivienda, ya que modifica otras siete leyes, hubiese podido modificar de forma segregada la Ley de Enjuiciamiento Criminal, para terminar con las ocupaciones sin t\u00edtulo legal, especialmente las inc\u00edvicas que generan tantas molestias a las comunidades de propietarios.
    Las nuevas dilaciones en los procesos de desahucio es una norma que dificulta a\u00fan m\u00e1s el desalojo de okupas, convirti\u00e9ndolo en un laberinto burocr\u00e1tico y judicial, ampliando posiblemente el \u201cefecto llamada\u201d.<\/li>\n\n\n\n
  11. COBARDE E IRRESPONSABLE.
    Al tiempo, la Ley ahonda en la liberalizaci\u00f3n de la profesi\u00f3n de los agentes inmobiliarios (cualquier persona sin preparaci\u00f3n alguna sigue valiendo para alquilar o vender una casa) y no ha sido valiente para afrontar la necesaria regulaci\u00f3n de la profesi\u00f3n de agente inmobiliario, en defensa de un consumidor desprotegido de un mal asesoramiento. Ni siquiera incluir la m\u00ednima condici\u00f3n de exigir un Registro Obligatorio para los agentes que quieran dedicarse a esta profesi\u00f3n, tal y como ya tenemos en Catalu\u00f1a y en la Comunidad Aut\u00f3noma Valenciana, y que, adem\u00e1s, exige disponer de seguros de responsabilidad civil y de cauci\u00f3n. Propuestas que fueron aceptadas por el MITMA y retiradas en los \u00faltimos d\u00edas por el Ministerio de Econom\u00eda y Hacienda con absurdos argumentos. El ciudadano consumidor de servicios inmobiliarios seguir\u00e1 indefenso ante los falsos intermediarios, sin la debida formaci\u00f3n profesional. Por eso, desde los colegios COAPIS de toda Espa\u00f1a, aconsejamos busquen siempre la garant\u00eda de una buena marca profesional, como la que estos ofrecen.<\/li>\n\n\n\n
  12. INDEPENDIENTE, IGNORANTE Y SORDIDA.
    Aun y habiendo mantenido reuniones con partidos pol\u00edticos y con distintos ministerios implicados, la redacci\u00f3n definitiva de la norma se ha hecho pr\u00e1cticamente de espaldas a todo el sector, confeccion\u00e1ndola de forma independiente y s\u00f3rdida.
    La Ley ha hecho m\u00e1s caso a movimientos populistas que a los expertos profesionales, al rigor cient\u00edfico, y al consenso con comunidades aut\u00f3nomas y a sus actores implicados. Recordemos que las pol\u00edticas de vivienda corresponden a todas las administraciones auton\u00f3micas. Por ello, era necesario un consenso suficientemente amplio, cosa que ha resultado imposible, a diferencia de lo ocurrido en otros pa\u00edses. Si bien ya sabemos, que Espa\u00f1a es diferente.
    Casos como el de Barcelona, Berl\u00edn, Copenhague y Par\u00eds reafirman el fracaso de estas pol\u00edticas que ya se intentaron aplicar sin \u00e9xito con mucha m\u00e1s anterioridad en Nueva York, San Francisco y Estocolmo.
    No se han escuchado nuestras valoraciones, o s\u00ed, y conscientemente no se han valorado.<\/li>\n\n\n\n
  13. INTERESADA POLITICAMENTE Y POPULISTA.
    Es una ley basada en la emoci\u00f3n de un sentimiento pol\u00edtico en lugar de la raz\u00f3n objetiva de un buen gobernante. Una ley que ha cruzado las l\u00edneas rojas del aceptable comportamiento pol\u00edtico. De puro inter\u00e9s partidista y con motivaci\u00f3n populista, claramente oclocr\u00e1tica y con la deliberada intenci\u00f3n de incidir en el electorado. Objetivo: publicar la ley antes de las elecciones. Una ley de nulo efecto pr\u00e1ctico en muchas de sus disposiciones o incluso contraproducente en el \u00e1mbito urban\u00edstico o en el del mercado del alquiler. En lugar de aumentar el parque de viviendas, lo reducir\u00e1 y tensionar\u00e1 en mayor medida.
    La imposici\u00f3n de un recargo en el IBI del 150% a los propietarios de viviendas vac\u00edas, es simplemente propaganda. El bono vivienda de 250\u20ac destinado a los j\u00f3venes entre 18 y 35 a\u00f1os es una idea electoralista. Principalmente no les beneficia a los j\u00f3venes sino a los propietarios ya que es evidente que, si aqu\u00e9llos pueden pagar m\u00e1s, \u00e9stos les cobrar\u00e1n un importe m\u00e1s elevado. Quiz\u00e1s la mejor soluci\u00f3n consiste en eliminar el bono vivienda a j\u00f3venes y destinar dicho dinero a ayudas e incentivos fiscales a los propietarios para que \u00e9stos bajen un 10% o m\u00e1s el precio de sus alquileres.
    La definici\u00f3n de gran tenedor de vivienda parece otra absurdez al servicio del populismo. Hemos ido descendiendo de 15 a 10, y ahora a cinco viviendas (en zonas tensionadas), lo cual ya es demostraci\u00f3n del poco rigor con el que se ha tratado el tema.<\/li>\n\n\n\n
  14. MUTABLE Y JUGUETE COMO LA LEY DE EDUCACI\u00d3N.
    Esta ley ser\u00e1 el nuevo \u201cjuguete\u201d legislativo de los pr\u00f3ximos gobiernos.
    La incapacidad de llegar a acuerdos en una cuesti\u00f3n tan sensible como la de la vivienda, convierte esta materia en lo que ha sido en el pasado la ley de educaci\u00f3n, cambiante y mutable seg\u00fan el ciclo electoral. Recordemos que, en 40 a\u00f1os de democracia, ha habido 8 leyes de educaci\u00f3n, no podemos dejar a las generaciones venideras con el problema de la vivienda sin resolver, y llegar al 2063 con 8 leyes sobre la materia aprobadas por los distintos gobiernos.<\/li>\n\n\n\n
  15. INOPERANTE E INCOMPETENTE.
    La ley se excusa constantemente como una norma subsidiaria de la legislaci\u00f3n auton\u00f3mica, y en su conjunto nos encontramos unas cincuenta veces con expresiones del estilo \u201csin perjuicio de\u2026\u201d, \u201clas administraciones competentes actuar\u00e1n\u2026\u201d, \u201clas normativas auton\u00f3micas\u2026\u201d, que denotan continuamente la falta de competencia del Estado para regular seg\u00fan qu\u00e9 materias en el \u00e1mbito de la vivienda y, en consecuencia, incide claramente en el desequilibrio territorial al que ya me he referido.<\/li>\n\n\n\n
  16. DESAFIANTE, INTRUSA Y POSIBLEMENTE INCONSTITUCIONAL.
    La Ley no tiene ning\u00fan inconveniente en incidir en el normal funcionamiento de nuestro colectivo inmobiliario, introduci\u00e9ndose sin ning\u00fan rubor en el \u00e1mbito del derecho privado, sin darse cuenta de que una medida, sin duda aplaudida a priori por los afectados, como lo es trasladar el pago de los gastos de gesti\u00f3n y formalizaci\u00f3n del contrato a la parte arrendadora, obliga al arrendatario a buscar a su cargo y por su cuenta asesoramiento al prescindir el arrendador de los servicios de los agentes. Aspecto este \u00faltimo que pudiera vulnerar preceptos constitucionales, sin embargo, no importa a corto plazo, pues solo busca r\u00e9dito electoral.
    Es una ley que va a ser posiblemente recurrida por el Constitucional. Primero porque debe analizarse si desconfigura suficientemente el derecho a la propiedad privada, segundo porque conculca los m\u00e1s elementales principios del libre mercado, y, adem\u00e1s, porque invade competencias auton\u00f3micas y la tutela judicial efectiva.<\/li>\n\n\n\n
  17. PRECIPITADA EN EXCESO.
    Tras un largo letargo de much\u00edsimos a\u00f1os, y de casi dos a\u00f1os divagando pol\u00edticamente, se precipitan los acontecimientos y, a pocos meses de las elecciones municipales y auton\u00f3micas en determinadas Comunidades, se acelera su tramitaci\u00f3n y los contactos entre partidos. La introducci\u00f3n y supresi\u00f3n de determinados preceptos a \u00faltima hora (a mediados de abril), consecuencia de un acuerdo precipitado estrictamente pol\u00edtico, sin consenso ni audiencia con los diversos representantes de los sectores afectados, tanto profesional como empresarial en su m\u00e1xima transversalidad, se blinda el articulado y se cierra precipitadamente el acuerdo.<\/li>\n\n\n\n
  18. SIN CONSENSO GREMIAL Y PROPUESTAS EN EL AIRE O EN LA PAPELERA. SEGUIREMOS ESPERANDO.
    Esa forma de actuar, fruto de pactos pol\u00edticos, ha imposibilitado introducir ninguna modificaci\u00f3n o propuesta, ha obviado cualquier debate y en consecuencia se aprueba una ley que no goza de un amplio consenso. Una materia como la vivienda requiere el m\u00e1ximo consenso posible, y colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada contenida en el art\u00edculo 25. Ese dialogo y trabajo conjunto al que se hace referencia, nace con pocas esperanzas.
    Dejemos de lado el lamentable desprecio del Ministerio de Econom\u00eda y Hacienda a la petici\u00f3n de establecer en todo el territorio nacional registros auton\u00f3micos obligatorios para los profesionales y seguros profesionales obligatorios, pero hubo otras propuestas que fueron deso\u00eddas y directas a la papelera. Por ejemplo, aun contrarios a limitar el precio de los alquileres, algunos expertos aconsejaron que se deb\u00edan aplicar a todo el parque de alquiler igual, no dejando casi el 70% del mercado sin regulaci\u00f3n o con una regulaci\u00f3n distinta. Y por igual raz\u00f3n, los procedimientos tendentes a solicitar desahucios tambi\u00e9n debieran ser los mismos, sean quienes sean los propietarios de las viviendas.
    Para luchar contra los desahucios en el resto del parque hay que plantear instrumentos de prevenci\u00f3n: aumento de las ayudas a los inquilinos y a los compradores para pagar el alquiler o los pr\u00e9stamos.
    Y ayudas e incentivos a los propietarios de viviendas de alquiler. De manera complementaria, podr\u00edan considerarse medidas fiscales con el objetivo de incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado.
    Poner en alquiler las viviendas de la Sareb puede ser una buena idea, dependiendo de la localizaci\u00f3n (y la calidad), pero no ayuda a resolver el problema de las zonas tensionadas. El mercado se regula con la oferta y la demanda. Si hubiese una oferta de vivienda p\u00fablica que permitiese el acceso a la vivienda digna a la que se refiere la
    Constituci\u00f3n, no tendr\u00edamos que intervenir los precios ni incrementar de manera desproporcionada el IBI de aquellas viviendas que est\u00e9n vac\u00edas de m\u00e1s de dos a\u00f1os. Hace falta pues un Plan de Vivienda estatal bien dotado en el que colaboren todas las administraciones locales, auton\u00f3micas y por supuesto promover suelo p\u00fablico para destinarlo a vivienda p\u00fablica y tener as\u00ed una oferta adecuada a las necesidades.
    Anunciar suelo p\u00fablico para construir vivienda p\u00fablica puede ser una soluci\u00f3n a medio plazo para algunos lugares, pero no para otros. Hay que ser concienzudos y delicados en la manera de proponer soluciones que funcionen a largo plazo que contribuyan a la mejora urban\u00edstica y de habitabilidad de nuestras ciudades. Necesitamos un parque de vivienda social de propiedad p\u00fablica, no enajenable y dedicada al alquiler; las pol\u00edticas de alquiler social no deben dise\u00f1arse pensando \u00fanicamente en las personas con riesgo de exclusi\u00f3n social, sino como una herramienta de dinamizaci\u00f3n social y laboral de la sociedad; y la pol\u00edtica de vivienda deber\u00eda ser una pol\u00edtica fina, indisociable de la urban\u00edstica, y consensuada a largo plazo, independientemente de los gobiernos y bajo un modelo de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privado.
    Ser\u00eda conveniente evitar medidas que distorsionen las se\u00f1ales de los precios, reforzar la seguridad jur\u00eddica de los propietarios de vivienda en r\u00e9gimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Por \u00faltimo, creemos que es necesario que toda la nueva normativa venga acompa\u00f1ada de dotaci\u00f3n presupuestaria que nos asemeje a la media europea del 0,6% del PIB (en lugar del 0,1% actual descontando los fondos Next Generation).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    El Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Espa\u00f1a rechaza la nueva Ley de Vivienda. El informe \u00edntegro realizado por el Consejo realiza la siguiente valoraci\u00f3n sobre la ley es el siguiente: Por \u00faltimo, creemos que es necesario que toda la nueva normativa venga acompa\u00f1ada de dotaci\u00f3n presupuestaria que …<\/p>\n

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