{"id":400,"date":"2025-10-31T12:46:30","date_gmt":"2025-10-31T10:46:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/?p=400"},"modified":"2025-10-31T12:49:04","modified_gmt":"2025-10-31T10:49:04","slug":"gran-tenedor-catalunya-vivienda-habitual-no-computa","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/gran-tenedor-catalunya-vivienda-habitual-no-computa\/","title":{"rendered":"Catalunya ajusta la definici\u00f3n de \u201cgran tenedor\u201d: la vivienda habitual sale del c\u00f3mputo"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Image-31-oct-2025-11_31_28-1024x683.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-401\" srcset=\"https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Image-31-oct-2025-11_31_28-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Image-31-oct-2025-11_31_28-300x200.png 300w, https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Image-31-oct-2025-11_31_28-768x512.png 768w, https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2025\/10\/Image-31-oct-2025-11_31_28.png 1536w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>La Generalitat ha clarificado que la vivienda habitual y permanente del propietario no se computa a efectos de considerar a alguien gran tenedor. Esta matizaci\u00f3n, publicada en el portal oficial de Habitatge, unifica criterios y corrige la pr\u00e1ctica que ven\u00eda aplic\u00e1ndose en parte del sector, que s\u00ed la inclu\u00eda. Para APIs y propietarios, este ajuste puede sacar a algunos titulares del umbral de gran tenedor y, por tanto, cambiar el r\u00e9gimen aplicable a sus alquileres.<\/p>\n\n\n\n<p>El origen de la unificaci\u00f3n se vincula tambi\u00e9n al frente fiscal: la Resoluci\u00f3n 3\/2025 de la Direcci\u00f3 General de Tributs i Joc (ITP al 20% para grandes tenedores) ya exclu\u00eda expresamente la vivienda habitual del c\u00f3mputo, ampar\u00e1ndose en el art\u00edculo 47 de la Constituci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>C\u00f3mo queda la definici\u00f3n de gran tenedor en Catalunya<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Con la nueva redacci\u00f3n explicativa de Habitatge, es gran tenedor quien sea titular de:<br><strong>-Cinco o m\u00e1s viviendas<\/strong> situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (sin contar su vivienda habitual).<br><strong>-M\u00e1s de 10 viviendas<\/strong> situadas en territorio espa\u00f1ol, siempre que al menos una est\u00e9 en un municipio tensionado de Catalunya.<br><strong>-M\u00e1s de 1.500 m\u00b2 construidos<\/strong> de uso residencial (con reglas espec\u00edficas para cotitularidad).<br>Adem\u00e1s, en zonas no tensionadas la referencia general son 11 viviendas o m\u00e1s o superar los 1.500 m\u00b2.<br><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Casos pr\u00e1cticos clave que aclara Habitatge:<\/strong><br><br>-Propiedad vertical (edificios sin divisi\u00f3n horizontal): computan todas las unidades residenciales en que est\u00e9 f\u00edsicamente dividido el edificio.<br>-Cotitularidad: si se tiene &gt;50% de un inmueble, cuenta como 1; si se poseen \u226450% de varias viviendas, se suman superficies o unidades seg\u00fan zona y se aplican reglas para superar 1.500 m\u00b2 o alcanzar 5 viviendas en zonas tensadas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Impacto en el precio del alquiler<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En zonas tensionadas, los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 quedan sujetos a contenci\u00f3n de rentas. Regla general: la renta m\u00e1xima es la del \u00faltimo contrato vigente en los \u00faltimos 5 a\u00f1os, actualizada.<br><br>Si el inmueble es de gran tenedor, adem\u00e1s la renta debe situarse por debajo del \u00edndice de referencia estatal (Ministerio de Vivienda). Siempre manda el importe m\u00e1s bajo. Si no hubo alquiler en 5 a\u00f1os, se aplica el \u00edndice tanto para peque\u00f1os como para grandes.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>D\u00f3nde se aplica (fechas y municipios)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Catalunya declar\u00f3 dos grandes bloques de zonas tensionadas:<br>-140 municipios (entre ellos Barcelona y su conurbaci\u00f3n), con efectos desde el 16 de marzo de 2024 (publicaci\u00f3n BOE 66 de 15\/03\/2024).<br>-131 municipios adicionales, con efectos desde el 10 de octubre de 2024 (BOE 244 de 09\/10\/2024).<br>El listado oficial puede consultarse en Habitatge.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qu\u00e9 deben revisar ahora agencias y propietarios<\/strong><br><br><strong>1.Inventario y titularidad<\/strong>. Actualiza el inventario de viviendas excluyendo la vivienda habitual del titular.<br>Revisa copropiedades (porcentaje de participaci\u00f3n y c\u00f3mputo seg\u00fan zona\/reglas).<br><strong>2.Clasificaci\u00f3n por zona<\/strong>. Etiqueta cada activo por municipio y si est\u00e1 en zona tensionada (consulta el listado oficial).<br><strong>3.Rentas y contratos<\/strong>. Localiza el \u00faltimo recibo de renta de los \u00faltimos 5 a\u00f1os (obligaci\u00f3n informativa) y calcula la renta m\u00e1xima aplicable. Si eres gran tenedor, contrasta adem\u00e1s con el \u00edndice estatal y aplica el menor valor.<br><strong>4.Fiscalidad y operaciones<\/strong>. En adquisiciones sujetas a ITP, revisa si la operaci\u00f3n entra en el tipo del 20% para grandes tenedores y verifica exclusiones ligadas a la vivienda habitual.<br><strong>5.Obligaciones administrativas<\/strong>. Si eres gran tenedor, comunica la condici\u00f3n y el n\u00famero\/listado de viviendas a la Administraci\u00f3n por el tr\u00e1mite habilitado.<br><br>El sector ven\u00eda denunciando la inseguridad normativa por criterios dispares entre departamentos y por la falta de comunicaci\u00f3n formal de cambios. La publicaci\u00f3n en Habitatge y la resoluci\u00f3n fiscal ayudan a alinear la interpretaci\u00f3n: la vivienda habitual no se computa. Aun as\u00ed, conviene documentar cada caso y mantener evidencia de zona, titularidad y bases de c\u00e1lculo aplicadas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusi\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Para agencias y propietarios, este ajuste no es menor: puede modificar el estatus de gran tenedor y, con ello, la forma de calcular rentas y planificar compras. La clave operativa es auditar carteras (excluyendo vivienda habitual), verificar zona, y documentar rentas e \u00edndice de referencia. Con el terreno jur\u00eddico m\u00e1s claro, toca procesos s\u00f3lidos y comunicaci\u00f3n transparente con inquilinos.<\/p>\n\n\n\n<p><em>Disclaimer<\/em>: Este art\u00edculo resume criterios oficiales vigentes en la fecha de publicaci\u00f3n y noticias de 30\/10\/2025. No constituye asesoramiento legal individualizado. Revisa siempre la normativa aplicable a tu caso o consulta a tu asesor\u00eda especializada.<\/p>\n\n\n\n<p>Con nuestro de Agente Inmobiliario estar\u00e1s informado de todas las novedades en el sector. Contacta con nosotros en el 932.995.011, en info(arroba)eane.es o a trav\u00e9s del formulario del curso <a href=\"https:\/\/www.eane.es\/curso-91-curs-agent-immobiliari-de-catalunya-aicat.html\">https:\/\/www.eane.es\/curso-91-curs-agent-immobiliari-de-catalunya-aicat.html<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>La Generalitat ha clarificado que la vivienda habitual y permanente del propietario no se computa a efectos de considerar a alguien gran tenedor. Esta matizaci\u00f3n, publicada en el portal oficial de Habitatge, unifica criterios y corrige la pr\u00e1ctica que ven\u00eda aplic\u00e1ndose en parte del sector, que s\u00ed la inclu\u00eda. 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