{"id":465,"date":"2025-11-13T15:16:08","date_gmt":"2025-11-13T13:16:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/?p=465"},"modified":"2025-11-13T15:46:56","modified_gmt":"2025-11-13T13:46:56","slug":"prohibira-ue-vender-alquilar-viviendas-baja-eficiencia-energetica","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/prohibira-ue-vender-alquilar-viviendas-baja-eficiencia-energetica\/","title":{"rendered":"\u00bfProhibir\u00e1 la UE vender o alquilar viviendas con baja eficiencia energ\u00e9tica? An\u00e1lisis de la Directiva 2024\/1275"},"content":{"rendered":"\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

En los \u00faltimos meses se ha hecho eco una idea muy concreta: \u201cA partir de 2030 no se podr\u00e1n vender ni alquilar viviendas con calificaci\u00f3n energ\u00e9tica inferior a la letra E (o D en 2033)\u201d.<\/p>\n\n\n\n

El problema es que esa frase, tal cual, no coincide con la normativa hoy vigente ni en la UE ni en Espa\u00f1a. La propia Representaci\u00f3n de la Comisi\u00f3n Europea en Espa\u00f1a ha tenido que salir a desmentirlo: la nueva Directiva europea de eficiencia energ\u00e9tica de los edificios no proh\u00edbe la compraventa ni el alquiler de viviendas con etiquetas bajas, ni impone obligaciones de reforma a propietarios individuales.<\/p>\n\n\n\n

Entonces, \u00bfqu\u00e9 se ha aprobado exactamente? \u00bfQu\u00e9 puede pasar en Espa\u00f1a en los pr\u00f3ximos a\u00f1os? Y, sobre todo, \u00bfqu\u00e9 debe saber un propietario, un agente inmobiliario o un administrador de fincas?<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 dice realmente la Directiva europea (EPBD 2024\/1275)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Directiva (UE) 2024\/1275, en vigor desde el 28 de mayo de 2024, es la gran pieza normativa que se est\u00e1 usando como \u201cexcusa\u201d para anunciar prohibiciones que todav\u00eda no existen. Su objetivo oficial es descarbonizar todo el parque inmobiliario europeo de aqu\u00ed a 2050, con edificios de \u201ccero emisiones\u201d y menos dependencia de combustibles f\u00f3siles.<\/p>\n\n\n\n

La Directiva fija objetivos de reducci\u00f3n de consumo energ\u00e9tico, no letras m\u00ednimas de EPC para poder vender o alquilar.<\/p>\n\n\n\n

La propia Comisi\u00f3n Europea lo resume as\u00ed en su Q&A: los Estados deben definir una trayectoria para su parque residencial, pero tienen flexibilidad para escoger las medidas: incentivos, requisitos de rehabilitaci\u00f3n, est\u00e1ndares m\u00ednimos, etc.<\/p>\n\n\n\n

Vivienda residencial: objetivos de consumo, no prohibiciones autom\u00e1ticas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La Representaci\u00f3n de la Comisi\u00f3n en Espa\u00f1a lo expresa con bastante claridad:

– La Directiva no impone est\u00e1ndares m\u00ednimos de rendimiento para viviendas residenciales.

– No contempla limitaciones a la venta o alquiler de viviendas con etiquetas E, F o G.

– No establece obligaciones de renovaci\u00f3n para propietarios individuales.<\/p>\n\n\n\n

En otras palabras: Bruselas marca el destino (parque descarbonizado en 2050) y los hitos de reducci\u00f3n de consumo, pero no dice \u201csi tu piso es F no puedes venderlo\u201d. Esa decisi\u00f3n se deja en manos de cada pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n

La Directiva s\u00ed anima a los Estados, en sus gu\u00edas de aplicaci\u00f3n, a utilizar herramientas como est\u00e1ndares m\u00ednimos, programas de ayudas, fiscalidad \u201cverde\u201d o requisitos en pr\u00e9stamos y tasaciones.<\/p>\n\n\n\n

No residenciales: aqu\u00ed s\u00ed habr\u00e1 edificios \u201cobligados a adaptarse\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Donde la Directiva es m\u00e1s contundente es en el sector no residencial:

– Los Estados deben establecer un esquema de est\u00e1ndares m\u00ednimos de eficiencia energ\u00e9tica (MEPS) para edificios no residenciales, con umbrales m\u00e1ximos de consumo que no se puedan superar.

– Esos MEPS deben lograr que el 16 % de los edificios no residenciales m\u00e1s ineficientes se renueven antes de 2030 y el 26 % en 2033.

En la pr\u00e1ctica, esto significa que oficinas, centros comerciales, hoteles, edificios administrativos, etc. s\u00ed se ver\u00e1n sometidos a exigencias m\u00e1s directas, con fechas y obligaciones m\u00e1s claras que el parque de vivienda habitual.<\/p>\n\n\n\n

Regulaci\u00f3n actual en Espa\u00f1a<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En Espa\u00f1a, la pieza b\u00e1sica sigue siendo el Real Decreto 390\/2021, que regula el procedimiento b\u00e1sico para la certificaci\u00f3n energ\u00e9tica de edificios y sustituye al RD 235\/2013.<\/p>\n\n\n\n

A d\u00eda de hoy:

1) El certificado energ\u00e9tico es obligatorio para vender o alquilar, y para publicitar inmuebles en portales, escaparates y publicidad comercial, salvo contadas excepciones (por ejemplo, edificios aislados de menos de 50 m\u00b2).

2) No existe en el BOE ninguna norma que exija una letra m\u00ednima (E o D) para poder inscribir una venta o formalizar un alquiler de vivienda libre. La prohibici\u00f3n de vender o alquilar viviendas F o G no est\u00e1 recogida en ninguna ley estatal.

3) Espa\u00f1a est\u00e1 trabajando en el Plan Nacional de Renovaci\u00f3n de Edificios (PNRE 2026), que ser\u00e1 el documento donde se concreten las medidas para cumplir la Directiva (reducciones del 16 % en 2030 y 20\u201322 % en 2035). Ese plan a\u00fan se est\u00e1 elaborando y no ha sido aprobado definitivamente.

4) Lo que s\u00ed ha cambiado de forma muy pr\u00e1ctica para el d\u00eda a d\u00eda del sector es que, desde agosto de 2025, el certificado energ\u00e9tico vigente es obligatorio para poder realizar una tasaci\u00f3n hipotecaria, seg\u00fan la Orden ECM\/599\/2025. Los bancos y tasadoras ya est\u00e1n incorporando la eficiencia energ\u00e9tica como variable de valoraci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Es decir: la etiqueta pesa cada vez m\u00e1s en el valor de la vivienda y en su financiaci\u00f3n, pero todav\u00eda no como requisito legal para poder vender o alquilar.<\/p>\n\n\n\n

Entonces, \u00bfpor qu\u00e9 en otros pa\u00edses s\u00ed se proh\u00edbe alquilar viviendas muy ineficientes?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Parte de la alarma viene de mezclar lo que pasa en Espa\u00f1a con lo que ocurre en otros Estados miembros que ya han utilizado la Directiva (y sus antecesoras) para aprobar medidas mucho m\u00e1s duras. Algunos ejemplos de pa\u00edses de la UE que han regulado este aspecto son:

-Francia<\/strong>: El llamado \u201cpassoire thermique\u201d (viviendas muy ineficientes) est\u00e1 en el punto de mira desde la Ley Clima y Resiliencia.
Desde 2025 est\u00e1 prohibido alquilar viviendas con etiqueta G en el diagn\u00f3stico energ\u00e9tico (DPE) y, a partir de 2028, se extender\u00e1 a las viviendas F, con previsi\u00f3n de restringir tambi\u00e9n las E en 2034.

-B\u00e9lgica<\/strong>: La regi\u00f3n de Flandes ha establecido una hoja de ruta que supone una prohibici\u00f3n efectiva de alquilar viviendas con etiquetas m\u00e1s bajas a partir de 2030, exigiendo al menos etiqueta E para ciertas tipolog\u00edas y D para otras.<\/p>\n\n\n\n

Estos ejemplos son fruto de decisiones nacionales o regionales, no de una prohibici\u00f3n uniforme de la UE. La Directiva simplemente habilita a los Estados para ir por ese camino si lo consideran oportuno.<\/p>\n\n\n\n

Escenarios realistas para Espa\u00f1a de aqu\u00ed a 2030\u20132035<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Con la Directiva ya en vigor y el PNRE 2026 en preparaci\u00f3n, \u00bfqu\u00e9 puede ocurrir en Espa\u00f1a en los pr\u00f3ximos a\u00f1os? No hay una respuesta cerrada, pero s\u00ed escenarios razonables que el sector maneja:

1. Escenario \u201cgradualista\u201d: incentivos y presi\u00f3n de mercado, sin prohibiciones duras a corto plazo
2. Escenario \u201cintermedio\u201d: restricciones primero en alquiler y en ciertos segmentos
3. Escenario \u201cduro\u201d: letra m\u00ednima para vender y alquilar en el medio plazo<\/p>\n\n\n\n

Lo \u00fanico seguro es que, si se opta por un escenario 2 o 3, tendr\u00e1 que pasar por el BOE, con una ley o real decreto claro, plazos detallados y un periodo de adaptaci\u00f3n. Hasta que eso ocurra, hablar de \u201cprohibici\u00f3n\u201d es adelantarse a los acontecimientos.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 deber\u00edan hacer hoy propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Aunque no haya un \u201cmuro legal\u201d en 2030, ignorar la Directiva ser\u00eda un error estrat\u00e9gico. Algunas recomendaciones pr\u00e1cticas:<\/p>\n\n\n\n

1. Tener siempre el certificado energ\u00e9tico al d\u00eda<\/em><\/strong>
-Comprobar que el CEE es v\u00e1lido y actualizado antes de poner un inmueble en venta o alquiler, y desde 2025 tambi\u00e9n antes de solicitar una tasaci\u00f3n hipotecaria.
-En operaciones con financiaci\u00f3n, hay que recordar que la entidad puede condicionar condiciones o valor en funci\u00f3n de la letra.<\/p>\n\n\n\n

2. Evaluar el potencial de mejora de la vivienda<\/em><\/strong>
-Revisar aislamiento, ventanas, sistemas de calefacci\u00f3n y ACS, puentes t\u00e9rmicos, etc.
-Pedir a un t\u00e9cnico un escenario de mejoras por fases: \u201cqu\u00e9 puedo hacer ahora con poco presupuesto\u201d vs \u201cqu\u00e9 reformas profundas me interesan si pienso mantener el activo 10\u201315 a\u00f1os\u201d.<\/p>\n\n\n\n

4. Prepararse para el \u201cpasaporte de renovaci\u00f3n\u201d<\/em><\/strong>
-Ir ordenando documentaci\u00f3n t\u00e9cnica de los edificios (ITE\/IEE, Libro del Edificio, proyectos, memorias de reformas).
-Cuando se despliegue el sistema de Pasaporte de Renovaci\u00f3n, ser\u00e1 m\u00e1s f\u00e1cil encajar la vivienda en una hoja de ruta a 15\u201320 a\u00f1os, tal y como prev\u00e9 la Directiva.<\/p>\n\n\n\n

Conclusiones y pasos a seguir<\/strong>
Por tanto, la pregunta para propietarios, agentes y administradores no deber\u00eda ser \u201c\u00bfme van a prohibir vender mi piso F en 2030?\u201d, sino:
\u201c\u00bfQu\u00e9 plan de mejora energ\u00e9tica voy a seguir en los pr\u00f3ximos a\u00f1os para que mi activo no pierda valor en un mercado cada vez m\u00e1s exigente?\u201d<\/p>\n\n\n\n

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\u00bfProhibir\u00e1 la UE vender o alquilar viviendas con baja eficiencia energ\u00e9tica? An\u00e1lisis de la Directiva 2024\/1275<\/span> Leer m\u00e1s »<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"default","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":""},"categories":[8,5],"tags":[],"tema":[9,38],"yoast_head":"\n\u00bfProhibir\u00e1 la UE vender o alquilar viviendas con baja eficiencia energ\u00e9tica? 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