{"id":604,"date":"2026-02-04T17:15:25","date_gmt":"2026-02-04T15:15:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/?p=604"},"modified":"2026-02-04T17:17:12","modified_gmt":"2026-02-04T15:17:12","slug":"vicios-ocultos-compraventa-cuando-reclamar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/vicios-ocultos-compraventa-cuando-reclamar\/","title":{"rendered":"Vicios ocultos en la compraventa de vivienda"},"content":{"rendered":"\n
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La compraventa inmobiliaria no termina con la firma de la escritura. En la pr\u00e1ctica, una parte relevante de los conflictos aparece despu\u00e9s: humedades persistentes, filtraciones, patolog\u00edas estructurales, instalaciones defectuosas o deficiencias graves que no eran detectables durante las visitas. El Derecho civil aborda estos supuestos a trav\u00e9s del r\u00e9gimen de saneamiento por vicios ocultos, aunque el encaje jur\u00eddico depende de si estamos ante segunda mano, obra nueva o si el contrato se rige por Derecho civil catal\u00e1n.<\/p>\n\n\n\n

Este art\u00edculo expone, cu\u00e1ndo existe realmente un vicio oculto reclamable, qu\u00e9 acciones permite el ordenamiento y cu\u00e1les son los plazos que suelen decidir el caso.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 es un vicio oculto y qu\u00e9 requisitos exige la ley<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En el Derecho civil com\u00fan, el punto de partida es el art\u00edculo 1484 del C\u00f3digo Civil: el vendedor responde por los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o que disminuyan su utilidad de forma relevante, de manera que, de haberlos conocido, el comprador no la habr\u00eda adquirido o habr\u00eda pagado menos. Quedan fuera los defectos manifiestos o visibles y, con un est\u00e1ndar m\u00e1s exigente, los defectos que un comprador perito deb\u00eda conocer por su profesi\u00f3n u oficio.<\/p>\n\n\n\n

A partir de esa definici\u00f3n, la doctrina y la pr\u00e1ctica judicial suelen exigir cuatro notas que conviene probar:<\/p>\n\n\n\n

1) Ocultaci\u00f3n objetiva.<\/strong>
No se trata de que el comprador \u201cno lo viera\u201d, sino de que el defecto no era apreciable mediante una inspecci\u00f3n ordinaria (visitas normales, comprobaciones razonables), sin necesidad de pruebas invasivas.<\/p>\n\n\n\n

2) Preexistencia.<\/strong>
El vicio debe existir al tiempo de la venta\/entrega, aunque se manifieste despu\u00e9s. La dificultad probatoria suele concentrarse aqu\u00ed: acreditar que no es un da\u00f1o sobrevenido por uso, falta de mantenimiento, obras posteriores o siniestros.<\/p>\n\n\n\n

3) Gravedad o relevancia funcional\/econ\u00f3mica.<\/strong>
No todo desperfecto es un vicio oculto. Debe afectar de modo significativo al uso, la habitabilidad o el valor: patolog\u00edas que comprometen salubridad, estanqueidad, seguridad, o que exigen reparaciones relevantes.<\/p>\n\n\n\n

4) Desconocimiento del comprador y l\u00edmites por pacto.<\/strong>
El r\u00e9gimen admite pactos de exclusi\u00f3n, pero con l\u00edmites. El C\u00f3digo Civil establece que el vendedor responde incluso aunque ignore el defecto; no obstante, no regir\u00e1 la responsabilidad si se pact\u00f3 lo contrario y el vendedor ignoraba los vicios.<\/p>\n\n\n\n


Ahora bien, si el vendedor conoc\u00eda el defecto y no lo manifest\u00f3, el comprador conserva sus remedios y puede reclamar adem\u00e1s da\u00f1os y perjuicios en la rescisi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

En t\u00e9rminos probatorios, esto significa que el peso del pleito suele ser pericial: informes t\u00e9cnicos (arquitecto\/arquitecto t\u00e9cnico\/ingeniero) que describan la patolog\u00eda, su causa probable y su antig\u00fcedad, con estimaci\u00f3n econ\u00f3mica de reparaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u00e9 se puede pedir: rescisi\u00f3n o rebaja del precio<\/strong><\/p>\n\n\n\n

El C\u00f3digo Civil reconoce dos remedios cl\u00e1sicos:<\/p>\n\n\n\n