{"id":618,"date":"2026-02-16T15:39:26","date_gmt":"2026-02-16T13:39:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/?p=618"},"modified":"2026-02-16T15:40:04","modified_gmt":"2026-02-16T13:40:04","slug":"vpo-ley-vivienda-andalucia-2025-cambios-impacto","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.eane.es\/blog\/vpo-ley-vivienda-andalucia-2025-cambios-impacto\/","title":{"rendered":"Vivienda protegida (VPO) tras la Ley 5\/2025 de Vivienda de Andaluc\u00eda: qu\u00e9 cambia y c\u00f3mo afecta a compra, alquiler y transmisiones"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" width=\"1024\" height=\"683\" src=\"https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Image-16-feb-2026-14_38_57-1024x683.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-619\" srcset=\"https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Image-16-feb-2026-14_38_57-1024x683.png 1024w, https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Image-16-feb-2026-14_38_57-300x200.png 300w, https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Image-16-feb-2026-14_38_57-768x512.png 768w, https:\/\/www.eane.es\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/02\/Image-16-feb-2026-14_38_57.png 1536w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p>Desde el 24 de enero de 2026 est\u00e1 en vigor en Andaluc\u00eda la Ley 5\/2025, de Vivienda, una norma que reordena el marco auton\u00f3mico y dedica un bloque especialmente relevante a la vivienda protegida (VPO).<\/p>\n\n\n\n<p>El cambio de esta norma se centra en lo operativo: destino y uso efectivo, controles y declaraciones responsables, tramitaci\u00f3n de calificaciones, transmisiones y alquileres posteriores, y un r\u00e9gimen sancionador que, bien aplicado, busca reducir fraude (sobreprecios, alquileres encubiertos, uso tur\u00edstico) y aumentar seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qu\u00e9 entiende la ley por vivienda protegida: objeto, l\u00edmites y destino<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La Ley 5\/2025 define con claridad el objeto de la vivienda protegida: facilitar el acceso a una vivienda digna a personas y familias con recursos limitados y reforzar la equidad social.<\/p>\n\n\n\n<p>Esa finalidad se traduce en un r\u00e9gimen jur\u00eddico de protecci\u00f3n compuesto por ayudas, beneficios y, sobre todo, limitaciones y requisitos que deben cumplirse mientras dure la protecci\u00f3n (y que deben constar en escritura y Registro).<\/p>\n\n\n\n<p>La pieza central es el destino obligatorio:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Residencia habitual y permanente durante el periodo de protecci\u00f3n.<\/li><li>Se concreta incluso un criterio temporal: no puede permanecer deshabitada m\u00e1s de tres meses en un a\u00f1o natural.<\/li><li>Si hay causa justificada (laboral, enfermedad u otra que se determine), debe comunicarse mediante declaraci\u00f3n responsable con documentaci\u00f3n, dentro de un plazo espec\u00edfico.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La ley tambi\u00e9n integra, con reglas propias, los alojamientos protegidos para colectivos prioritarios, incluyendo modalidades de uso residencial comunitario bajo alquiler o cesi\u00f3n temporal.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qui\u00e9n puede acceder: requisitos de destinatarios<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La vivienda protegida se dirige a personas f\u00edsicas y unidades familiares o de convivencia que cumplan requisitos fijados por programa y plan (Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y normativa de desarrollo).<\/p>\n\n\n\n<p>Entre los requisitos que la ley explicita (y que en la pr\u00e1ctica condicionan operaciones y adjudicaciones) destacan:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Ingresos dentro de los l\u00edmites del programa correspondiente.<\/li><li>Criterio de esfuerzo: se toma como referencia que el pago de la vivienda no deber\u00eda superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar.<\/li><li>Empadronamiento en un municipio andaluz (con excepciones reglamentarias).<\/li><li>Inscripci\u00f3n en el Registro P\u00fablico Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida (salvo supuestos exentos).<\/li><li>No ser titular (en pleno dominio o derecho real de goce\/disfrute) de otra vivienda protegida o libre, salvo excepciones.<\/li><li>En promociones en venta, se introduce un filtro poco habitual: acreditar que en los \u00faltimos cinco a\u00f1os no hay condena firme por allanamiento con mantenimiento contra la voluntad del morador o usurpaci\u00f3n, y comprobaci\u00f3n municipal de expedientes firmes vinculados.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Duraci\u00f3n de la protecci\u00f3n y precios m\u00e1ximos<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La duraci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n se fija por programa, bien en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo o por acuerdo del Consejo de Gobierno en ciertos supuestos, y no queda condicionada por el destino urban\u00edstico del suelo (salvo viviendas\/alojamientos en suelos dotacionales). Si son viviendas protegidas promovidas por Administraciones p\u00fablicas con ayudas y destinadas al parque p\u00fablico, la protecci\u00f3n puede ser permanente.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Durante la protecci\u00f3n, cualquier disposici\u00f3n, arrendamiento o adquisici\u00f3n queda sujeta a precio o renta m\u00e1ximos fijados en los planes.<\/li><li>Se proh\u00edbe el sobreprecio y se declaran nulas las cl\u00e1usulas que establezcan precios superiores (se entienden al precio m\u00e1ximo legal).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Calificaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Uno de los cambios m\u00e1s pr\u00e1cticos es el procedimiento de calificaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La calificaci\u00f3n de vivienda\/alojamiento protegido corresponde a los ayuntamientos.<\/li><li>La calificaci\u00f3n provisional se integra en la licencia de obras o declaraci\u00f3n responsable (y su modificaci\u00f3n).<\/li><li>El plazo para obtenerla es de tres meses, con estimaci\u00f3n por silencio si no hay pronunciamiento expreso (con la advertencia de que nunca se adquieren por silencio derechos contrarios a la normativa).<\/li><li>Una vez emitida, el promotor debe remitirla a la Consejer\u00eda y al Registro para nota marginal.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>En el dise\u00f1o global de la ley se reconoce expresamente un objetivo de simplificaci\u00f3n, introduciendo la declaraci\u00f3n responsable como regla general en gran parte de tr\u00e1mites.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Uso efectivo, vivienda no habitada y prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico (incluso por habitaciones)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Aqu\u00ed est\u00e1 uno de los puntos m\u00e1s sensibles para propietarios, inversores y tambi\u00e9n para agencias.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley define residencia habitual y permanente de forma operativa (no m\u00e1s de tres meses deshabitada) y articula una v\u00eda de justificaci\u00f3n por causa acreditada.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, regula una presunci\u00f3n de vivienda protegida no habitada si no se destina al uso residencial durante m\u00e1s de tres meses consecutivos en un a\u00f1o.<br>Y concreta indicios: padr\u00f3n, ausencia o bajos consumos de suministros, e incluso fija umbrales m\u00ednimos de consumo (agua y electricidad) para considerar deshabitada una vivienda protegida.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley incorpora una prohibici\u00f3n directa: no se puede destinar una vivienda protegida a uso tur\u00edstico, completa o por habitaciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Y no se queda en lo declarativo: alquilar una vivienda protegida (o del parque p\u00fablico) para uso tur\u00edstico se considera un supuesto de especial gravedad a efectos de imponer la sanci\u00f3n en grado medio o superior.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Adjudicaci\u00f3n, contratos, escritura y cantidades a cuenta<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En la primera adjudicaci\u00f3n, la ley refuerza el circuito formal:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La adjudicaci\u00f3n se formaliza mediante contrato (venta, alquiler, opci\u00f3n de compra, cesi\u00f3n de uso) una vez se obtenga acreditaci\u00f3n del Registro Municipal de Demandantes sobre el cumplimiento de requisitos.<\/li><li>Los contratos deben incluir cl\u00e1usulas obligatorias sobre limitaciones de transmitir\/arrendar\/ceder, destino, precio m\u00e1ximo y necesidad de autorizaci\u00f3n o declaraci\u00f3n responsable.<\/li><li>Se prev\u00e9 el visado de contratos en delegaciones territoriales.<\/li><li>Si el promotor percibe cantidades a cuenta, debe cumplir condiciones de la Ley 38\/1999 (LOE) en lo aplicable.<\/li><li>Tras la calificaci\u00f3n definitiva, la escritura p\u00fablica de compraventa en primera adjudicaci\u00f3n debe formalizarse en plazo (la ley fija un m\u00e1ximo general y su pr\u00f3rroga).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Reventa, alquiler o cesi\u00f3n tras la primera adjudicaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Una gran parte del \u201cfraude VPO\u201d ocurre en el mercado secundario. La ley lo ataca con un sistema de requisitos y controles.<\/p>\n\n\n\n<p>Para transmitir, alquilar o ceder una vivienda protegida durante la protecci\u00f3n deben acreditarse condiciones como:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Mantener destino de residencia habitual\/permanente del nuevo destinatario.<\/li><li>Respetar precio o renta m\u00e1ximos.<\/li><li>Que el destinatario cumpla requisitos de acceso del programa asimilable (con excepciones reglamentarias).<\/li><li>Acreditar que el destinatario no es titular de otra vivienda (salvo excepciones).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Quien publicite la operaci\u00f3n debe incluir datos identificativos del expediente de calificaci\u00f3n (y, en su caso, n\u00famero individualizado) y el precio, que no puede superar el m\u00e1ximo legal.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto afecta de lleno a procesos comerciales: un anuncio incompleto o con precio superior al m\u00e1ximo no es solo \u201cmala praxis\u201d; puede encajar en tipificaciones sancionadoras.<\/p>\n\n\n\n<p>La transmisi\u00f3n de propiedad o derechos reales de uso\/disfrute queda sujeta a autorizaci\u00f3n de la Consejer\u00eda (entre otras cosas, para comprobar l\u00edmites y posibilitar tanteo\/retracto en su caso).<\/p>\n\n\n\n<p>Y para inscribir en el Registro, debe acreditarse esa autorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley articula colaboraci\u00f3n notarial y registral con comunicaciones electr\u00f3nicas y estructuradas, y habilita convenios con los colegios competentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Si el propietario decide arrendar o ceder el uso tras la primera adjudicaci\u00f3n, debe presentarse una declaraci\u00f3n responsable (propietario y arrendatario\/cesionario) y justificar la necesidad de alquilar por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sanciones: hasta 120.000 euros, m\u00e1s sanciones accesorias<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El r\u00e9gimen sancionador en vivienda protegida contempla multas de:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>leves: hasta 3.000 \u20ac<\/li><li>graves: 3.001 a 25.000 \u20ac<\/li><li>muy graves: 25.001 a 120.000 \u20ac<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Si afecta a varias viviendas, pueden imponerse sanciones por cada una.<\/li><li>Hay sanciones accesorias: devoluci\u00f3n de ayudas con intereses e incluso inhabilitaci\u00f3n para promover\/participar en promociones de vivienda protegida por varios a\u00f1os en casos graves o muy graves.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Y se incorpora una l\u00f3gica clara de agravaci\u00f3n cuando se usa VPO para turismo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9gimen transitorio<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La norma establece que las viviendas protegidas ya calificadas definitivamente y a\u00fan dentro de su periodo de protecci\u00f3n se regir\u00e1n por la nueva ley, pero mantiene sujeciones relevantes de normativa anterior, como la prohibici\u00f3n de disponer durante diez a\u00f1os desde la calificaci\u00f3n definitiva prevista en el marco anterior.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Implicaciones pr\u00e1cticas para agencias y gerencia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En t\u00e9rminos de gesti\u00f3n, esta ley empuja a profesionalizar tres frentes:<\/p>\n\n\n\n<ol type=\"1\"><li>Debida diligencia comercial: verificar expediente, r\u00e9gimen, periodo de protecci\u00f3n, precio m\u00e1ximo, y que el cliente cumple requisitos (o que hay encaje reglamentario).<\/li><li>Gesti\u00f3n documental: declaraciones responsables (cuando procedan), certificaciones registrales, y trazabilidad de comunicaciones y causas justificadas.<\/li><li>Marketing y portales: anuncios con datos obligatorios, precio alineado a m\u00e1ximos, y cero tolerancia al alquiler tur\u00edstico encubierto.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>En EANE te ayudamos con tu formaci\u00f3n especializada de Agente Inmobiliario y de la Propiedad para poder cumplir con los requisitos formativos del Registro de Agentes Inmobiliarios de Andaluc\u00eda. Contacta con nosotros en el 932.995.011, en info(arroba)eane.es o a trav\u00e9s del formulario del curso <a href=\"https:\/\/www.eane.es\/curso-286-curso-de-agente-inmobiliario-y-de-la-propiedad-andalucia.html\">https:\/\/www.eane.es\/curso-286-curso-de-agente-inmobiliario-y-de-la-propiedad-andalucia.html<\/a><\/p>\n\n\n\n<p>Desde el 24 de enero de 2026 est\u00e1 en vigor en Andaluc\u00eda la Ley 5\/2025, de Vivienda, una norma que reordena el marco auton\u00f3mico y dedica un bloque especialmente relevante a la vivienda protegida (VPO).<\/p>\n\n\n\n<p>El cambio de esta norma se centra en lo operativo: destino y uso efectivo, controles y declaraciones responsables, tramitaci\u00f3n de calificaciones, transmisiones y alquileres posteriores, y un r\u00e9gimen sancionador que, bien aplicado, busca reducir fraude (sobreprecios, alquileres encubiertos, uso tur\u00edstico) y aumentar seguridad jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qu\u00e9 entiende la ley por vivienda protegida: objeto, l\u00edmites y destino<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La Ley 5\/2025 define con claridad el objeto de la vivienda protegida: facilitar el acceso a una vivienda digna a personas y familias con recursos limitados y reforzar la equidad social.<\/p>\n\n\n\n<p>Esa finalidad se traduce en un r\u00e9gimen jur\u00eddico de protecci\u00f3n compuesto por ayudas, beneficios y, sobre todo, limitaciones y requisitos que deben cumplirse mientras dure la protecci\u00f3n (y que deben constar en escritura y Registro).<\/p>\n\n\n\n<p>La pieza central es el destino obligatorio:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Residencia habitual y permanente durante el periodo de protecci\u00f3n.<\/li><li>Se concreta incluso un criterio temporal: no puede permanecer deshabitada m\u00e1s de tres meses en un a\u00f1o natural.<\/li><li>Si hay causa justificada (laboral, enfermedad u otra que se determine), debe comunicarse mediante declaraci\u00f3n responsable con documentaci\u00f3n, dentro de un plazo espec\u00edfico.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>La ley tambi\u00e9n integra, con reglas propias, los alojamientos protegidos para colectivos prioritarios, incluyendo modalidades de uso residencial comunitario bajo alquiler o cesi\u00f3n temporal.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qui\u00e9n puede acceder: requisitos de destinatarios<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La vivienda protegida se dirige a personas f\u00edsicas y unidades familiares o de convivencia que cumplan requisitos fijados por programa y plan (Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y normativa de desarrollo).<\/p>\n\n\n\n<p>Entre los requisitos que la ley explicita (y que en la pr\u00e1ctica condicionan operaciones y adjudicaciones) destacan:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Ingresos dentro de los l\u00edmites del programa correspondiente.<\/li><li>Criterio de esfuerzo: se toma como referencia que el pago de la vivienda no deber\u00eda superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar.<\/li><li>Empadronamiento en un municipio andaluz (con excepciones reglamentarias).<\/li><li>Inscripci\u00f3n en el Registro P\u00fablico Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida (salvo supuestos exentos).<\/li><li>No ser titular (en pleno dominio o derecho real de goce\/disfrute) de otra vivienda protegida o libre, salvo excepciones.<\/li><li>En promociones en venta, se introduce un filtro poco habitual: acreditar que en los \u00faltimos cinco a\u00f1os no hay condena firme por allanamiento con mantenimiento contra la voluntad del morador o usurpaci\u00f3n, y comprobaci\u00f3n municipal de expedientes firmes vinculados.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Duraci\u00f3n de la protecci\u00f3n y precios m\u00e1ximos<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La duraci\u00f3n del r\u00e9gimen de protecci\u00f3n se fija por programa, bien en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo o por acuerdo del Consejo de Gobierno en ciertos supuestos, y no queda condicionada por el destino urban\u00edstico del suelo (salvo viviendas\/alojamientos en suelos dotacionales). Si son viviendas protegidas promovidas por Administraciones p\u00fablicas con ayudas y destinadas al parque p\u00fablico, la protecci\u00f3n puede ser permanente.<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Durante la protecci\u00f3n, cualquier disposici\u00f3n, arrendamiento o adquisici\u00f3n queda sujeta a precio o renta m\u00e1ximos fijados en los planes.<\/li><li>Se proh\u00edbe el sobreprecio y se declaran nulas las cl\u00e1usulas que establezcan precios superiores (se entienden al precio m\u00e1ximo legal).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Calificaci\u00f3n y tramitaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Uno de los cambios m\u00e1s pr\u00e1cticos es el procedimiento de calificaci\u00f3n:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La calificaci\u00f3n de vivienda\/alojamiento protegido corresponde a los ayuntamientos.<\/li><li>La calificaci\u00f3n provisional se integra en la licencia de obras o declaraci\u00f3n responsable (y su modificaci\u00f3n).<\/li><li>El plazo para obtenerla es de tres meses, con estimaci\u00f3n por silencio si no hay pronunciamiento expreso (con la advertencia de que nunca se adquieren por silencio derechos contrarios a la normativa).<\/li><li>Una vez emitida, el promotor debe remitirla a la Consejer\u00eda y al Registro para nota marginal.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>En el dise\u00f1o global de la ley se reconoce expresamente un objetivo de simplificaci\u00f3n, introduciendo la declaraci\u00f3n responsable como regla general en gran parte de tr\u00e1mites.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Uso efectivo, vivienda no habitada y prohibici\u00f3n de uso tur\u00edstico (incluso por habitaciones)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Aqu\u00ed est\u00e1 uno de los puntos m\u00e1s sensibles para propietarios, inversores y tambi\u00e9n para agencias.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley define residencia habitual y permanente de forma operativa (no m\u00e1s de tres meses deshabitada) y articula una v\u00eda de justificaci\u00f3n por causa acreditada.<\/p>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s, regula una presunci\u00f3n de vivienda protegida no habitada si no se destina al uso residencial durante m\u00e1s de tres meses consecutivos en un a\u00f1o.<br>Y concreta indicios: padr\u00f3n, ausencia o bajos consumos de suministros, e incluso fija umbrales m\u00ednimos de consumo (agua y electricidad) para considerar deshabitada una vivienda protegida.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley incorpora una prohibici\u00f3n directa: no se puede destinar una vivienda protegida a uso tur\u00edstico, completa o por habitaciones.<\/p>\n\n\n\n<p>Y no se queda en lo declarativo: alquilar una vivienda protegida (o del parque p\u00fablico) para uso tur\u00edstico se considera un supuesto de especial gravedad a efectos de imponer la sanci\u00f3n en grado medio o superior.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Adjudicaci\u00f3n, contratos, escritura y cantidades a cuenta<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En la primera adjudicaci\u00f3n, la ley refuerza el circuito formal:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>La adjudicaci\u00f3n se formaliza mediante contrato (venta, alquiler, opci\u00f3n de compra, cesi\u00f3n de uso) una vez se obtenga acreditaci\u00f3n del Registro Municipal de Demandantes sobre el cumplimiento de requisitos.<\/li><li>Los contratos deben incluir cl\u00e1usulas obligatorias sobre limitaciones de transmitir\/arrendar\/ceder, destino, precio m\u00e1ximo y necesidad de autorizaci\u00f3n o declaraci\u00f3n responsable.<\/li><li>Se prev\u00e9 el visado de contratos en delegaciones territoriales.<\/li><li>Si el promotor percibe cantidades a cuenta, debe cumplir condiciones de la Ley 38\/1999 (LOE) en lo aplicable.<\/li><li>Tras la calificaci\u00f3n definitiva, la escritura p\u00fablica de compraventa en primera adjudicaci\u00f3n debe formalizarse en plazo (la ley fija un m\u00e1ximo general y su pr\u00f3rroga).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Reventa, alquiler o cesi\u00f3n tras la primera adjudicaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Una gran parte del \u201cfraude VPO\u201d ocurre en el mercado secundario. La ley lo ataca con un sistema de requisitos y controles.<\/p>\n\n\n\n<p>Para transmitir, alquilar o ceder una vivienda protegida durante la protecci\u00f3n deben acreditarse condiciones como:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Mantener destino de residencia habitual\/permanente del nuevo destinatario.<\/li><li>Respetar precio o renta m\u00e1ximos.<\/li><li>Que el destinatario cumpla requisitos de acceso del programa asimilable (con excepciones reglamentarias).<\/li><li>Acreditar que el destinatario no es titular de otra vivienda (salvo excepciones).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Quien publicite la operaci\u00f3n debe incluir datos identificativos del expediente de calificaci\u00f3n (y, en su caso, n\u00famero individualizado) y el precio, que no puede superar el m\u00e1ximo legal.<\/p>\n\n\n\n<p>Esto afecta de lleno a procesos comerciales: un anuncio incompleto o con precio superior al m\u00e1ximo no es solo \u201cmala praxis\u201d; puede encajar en tipificaciones sancionadoras.<\/p>\n\n\n\n<p>La transmisi\u00f3n de propiedad o derechos reales de uso\/disfrute queda sujeta a autorizaci\u00f3n de la Consejer\u00eda (entre otras cosas, para comprobar l\u00edmites y posibilitar tanteo\/retracto en su caso).<\/p>\n\n\n\n<p>Y para inscribir en el Registro, debe acreditarse esa autorizaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>La ley articula colaboraci\u00f3n notarial y registral con comunicaciones electr\u00f3nicas y estructuradas, y habilita convenios con los colegios competentes.<\/p>\n\n\n\n<p>Si el propietario decide arrendar o ceder el uso tras la primera adjudicaci\u00f3n, debe presentarse una declaraci\u00f3n responsable (propietario y arrendatario\/cesionario) y justificar la necesidad de alquilar por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Sanciones: hasta 120.000 euros, m\u00e1s sanciones accesorias<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>El r\u00e9gimen sancionador en vivienda protegida contempla multas de:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>leves: hasta 3.000 \u20ac<\/li><li>graves: 3.001 a 25.000 \u20ac<\/li><li>muy graves: 25.001 a 120.000 \u20ac<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Adem\u00e1s:<\/p>\n\n\n\n<ul><li>Si afecta a varias viviendas, pueden imponerse sanciones por cada una.<\/li><li>Hay sanciones accesorias: devoluci\u00f3n de ayudas con intereses e incluso inhabilitaci\u00f3n para promover\/participar en promociones de vivienda protegida por varios a\u00f1os en casos graves o muy graves.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Y se incorpora una l\u00f3gica clara de agravaci\u00f3n cuando se usa VPO para turismo.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9gimen transitorio<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La norma establece que las viviendas protegidas ya calificadas definitivamente y a\u00fan dentro de su periodo de protecci\u00f3n se regir\u00e1n por la nueva ley, pero mantiene sujeciones relevantes de normativa anterior, como la prohibici\u00f3n de disponer durante diez a\u00f1os desde la calificaci\u00f3n definitiva prevista en el marco anterior.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Implicaciones pr\u00e1cticas para agencias y gerencia<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En t\u00e9rminos de gesti\u00f3n, esta ley empuja a profesionalizar tres frentes:<\/p>\n\n\n\n<ol type=\"1\"><li>Debida diligencia comercial: verificar expediente, r\u00e9gimen, periodo de protecci\u00f3n, precio m\u00e1ximo, y que el cliente cumple requisitos (o que hay encaje reglamentario).<\/li><li>Gesti\u00f3n documental: declaraciones responsables (cuando procedan), certificaciones registrales, y trazabilidad de comunicaciones y causas justificadas.<\/li><li>Marketing y portales: anuncios con datos obligatorios, precio alineado a m\u00e1ximos, y cero tolerancia al alquiler tur\u00edstico encubierto.<\/li><\/ol>\n\n\n\n<p>En EANE te ayudamos con tu formaci\u00f3n especializada de Agente Inmobiliario y de la Propiedad para poder cumplir con los requisitos formativos del Registro de Agentes Inmobiliarios de Andaluc\u00eda. Contacta con nosotros en el 932.995.011, en info(arroba)eane.es o a trav\u00e9s del formulario del curso <a href=\"https:\/\/www.eane.es\/curso-286-curso-de-agente-inmobiliario-y-de-la-propiedad-andalucia.html\">https:\/\/www.eane.es\/curso-286-curso-de-agente-inmobiliario-y-de-la-propiedad-andalucia.html<\/a><\/p>\n\n\n\n<p><em>Disclaimer:<\/em> este art\u00edculo es divulgativo y no sustituye el an\u00e1lisis particular de cada empresa. No constituye asesoramiento legal individualizado. Revisa siempre la normativa aplicable a tu caso o consulta a tu asesor\u00eda especializada<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Desde el 24 de enero de 2026 est\u00e1 en vigor en Andaluc\u00eda la Ley 5\/2025, de Vivienda, una norma que reordena el marco auton\u00f3mico y dedica un bloque especialmente relevante a la vivienda protegida (VPO). 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