La Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía incorpora, dentro de su regulación del mercado residencial, una medida de alto impacto para el sector: la creación de un Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía. El texto aprobado por el Parlamento se publicó en el BOPA núm. 831 y recoge este régimen en los artículos 49 a 53, encuadrados en el capítulo de “Intermediación inmobiliaria en el mercado residencial”.
El Registro se configura expresamente como público, administrativo, gratuito y obligatorio, y su finalidad es “garantizar la transparencia, profesionalidad y seguridad jurídica” en la intermediación inmobiliaria residencial, además de proteger los derechos de consumidores y usuarios en compraventa, arrendamiento o cesión de viviendas; elevando los estándares de profesionalización del servicio de intermediación inmobiliaria en Andalucía.
Calendario de entrada en vigor y puesta en funcionamiento
La Ley establece dos hitos temporales distintos:
1) Entrada en vigor: la norma entra en vigor al mes de su publicación en el BOJA; la propia ley indica que fue publicada en el BOJA núm. 247, de 24 de diciembre de 2025, por lo que la fecha resultante es el 24 de enero de 2026.
2) Puesta en funcionamiento del Registro: la Consejería competente en vivienda debe adoptar las medidas necesarias para su creación, regulación y puesta en marcha en un plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor (esto sitúa el horizonte máximo en 24 de enero de 2028, salvo desarrollo anterior).
Este diseño deja claro que el sistema depende de desarrollo reglamentario (organización, funcionamiento, requisitos operativos, renovaciones, importes mínimos de garantías, etc.).
Concepto legal de “agente inmobiliario especializado” en Andalucía y carácter obligatorio de la inscripción en el Registro
La Ley define como agente inmobiliario especializado del sector residencial de Andalucía a toda persona (física o jurídica) que, de forma habitual y retribuida, empresarial o profesionalmente, preste servicios de intermediación, asesoramiento o gestión en operaciones sobre inmuebles de uso residencial (adquisición en propiedad, derechos reales de uso o disfrute, alquiler, permuta o cesión), así como sobre los derechos reales vinculados.
Y añade un elemento esencial: estos agentes “deberán inscribirse obligatoriamente” en el registro que se cree al efecto.
La ley afirma expresamente que la inscripción en el Registro será requisito necesario para el ejercicio de la actividad en el ámbito de Andalucía.
No obstante, esa exigibilidad plena queda conectada a la puesta en funcionamiento efectiva del Registro (que, como hemos visto, debe desarrollarse y ponerse en marcha dentro del plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor).
Inscripción en el Registro. La declaración responsable como técnica regulatoria
La inscripción se articula mediante declaración responsable previa al inicio de la actividad, acreditando el cumplimiento de requisitos mínimos: cualificación, solvencia, seguro de responsabilidad civil y código de buenas prácticas. Además, la inscripción debe renovarse periódicamente conforme establezca el reglamento.
La Administración mantiene la potestad de requerir en cualquier momento la documentación que acredite el cumplimiento de lo declarado.
Esto encaja con el esquema general del Derecho administrativo contemporáneo: simplificación ex ante (declaración responsable) y control ex post (inspección y requerimientos), bajo el paraguas procedimental de la Ley 39/2015 y de la potestad sancionadora (Ley 40/2015), que la propia Ley 5/2025 invoca para su régimen sancionador.
Requisitos para inscribirse: titulación/experiencia, formación específica, solvencia y antecedentes
La Ley enumera un bloque de requisitos que, por su estructura, apuntan a profesionalización y protección del consumidor.
1) Capacitación o titulación. Se admite el acceso por varias vías (basta cumplir alguna de ellas):
- Acreditar formación de al menos 100 horas lectivas en intermediación, asesoramiento y gestión inmobiliaria. Obtenida como máximo en los 4 años anteriores a la declaración responsable. Deberán estar en posesión de la titulación el responsable de la actividad y como mínimo el 50% de los empleados por cuenta ajena.
- Titulación universitaria en rama de ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura.
- Experiencia acreditada de al menos 4 años en los 4 años inmediatamente anteriores a la solicitud (vida laboral, alta de autónomos o contrato de franquicia inmobiliaria vigente en ese periodo).
2) Solvencia: garantías o seguros. Debe disponerse de las garantías o seguros previstos en la ley y su desarrollo:
-Garantía financiera para responder de las cantidades recibidas en el ejercicio de la intermediación, vigente durante todo el tiempo de actividad.
-Seguro de responsabilidad civil profesional que cubra daños y perjuicios derivados de la actividad, en los términos que se determinen reglamentariamente.
El importe mínimo y condiciones se fijarán reglamentariamente según volumen de negocio. Y hay un punto operativo muy relevante para agencias y autónomos: el agente debe facilitar a la persona interesada, si lo solicita, el número de póliza y la aseguradora o el aval y la entidad financiera, y esa información debe constar también en el contrato de mandato o nota de encargo.
3) Antecedentes penales. Las personas físicas y jurídicas no deben tener antecedentes penales relacionados con la intermediación inmobiliaria en el ejercicio profesional.
Además, determinados requisitos (garantías/seguros y antecedentes) deben mantenerse mientras dure el ejercicio profesional como agente inscrito.
Régimen sancionador
La Ley incluye un Título VIII de régimen sancionador. Desde un enfoque técnico, las sanciones por la falta de inscripción en el Registro (cuando esté operativo y el desarrollo reglamentario esté vigente) se desplegarán reglamentariamente.
A modo de ejemplo y para poner este aspecto en contexto; en Cataluña, una de las comunidades autónomas donde este registro es obligatorio, las sanciones pueden llegar hasta los 900.000 euros en los casos más graves.
Recomendaciones prácticas para profesionales y agencias inmobiliarias de Andalucía
Sin esperar al último momento, hay tres líneas de preparación razonables:
- Auditoría documental de capacitación. Plan de formación (100 horas) y trazabilidad interna: especialmente relevante en estructuras con empleados, por el umbral del 50%.
- Cobertura de solvencia (garantía o RC) y actualización contractual. Incorporar en nota de encargo el número de póliza/aval y entidad.
- Política de cumplimiento y evidencia. Dado que la inscripción opera por declaración responsable y la Administración puede requerir documentación en cualquier momento, conviene sistematizar evidencias desde el inicio.
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