Gestión de Cargas en el Registro de la Propiedad

1. La nota simple. Análisis jurídico del inmueble.
1.1. Introducción a la nota simple y análisis jurídico del inmueble
1.2. Naturaleza jurídica de la nota simple: publicidad formal, interés legítimo y límites.
1.3. Estructura típica y metodología de lectura jurídica.
1.4. Nota simple, certificación registral y otros documentos.
1.5. Principios registrales aplicados a la interpretación de asientos.
1.6. Estrategia contractual.
1.7. Protocolos profesionales por fase y control de calidad.

2. Protocolo profesional de actuación ante cargas.
2.1. El protocolo de cargas como sistema de gestión del riesgo.
2.2. Clasificación profesional de cargas, contingencias y riesgos.
2.3. Apertura del expediente y due diligence.
2.4. Sistema de análisis de riesgos.
2.5. Revisión de la nota simple.
2.6. Control de cambios registrales y documentales.
2.7. Modelo de informe profesional de cargas.
2.8. Protocolo de comunicación del riesgo al cliente.
2.9. Diseño del plan de saneamiento.
2.10. Cuadro de cierre, pagos, retenciones y conciliación.
2.11 Auditoría interna y control de calidad del expediente.

3. Hipotecas. Gestión previa a la venta.
3.1. La hipoteca como carga principal en la compraventa.
3.2. Anatomía registral y económica de una hipoteca.
3.3. Tipologías y situaciones que condicionan la venta.
3.4. Diagnóstico profesional antes de comprometer la operación
3.5. Certificado de deuda pendiente y coordinación bancaria.
3.6. Carta de pago y consentimiento de cancelación.
3.7. Cancelación económica.
3.8. Cancelación registral.
3.9. Pago, retenciones y cierre notarial.
3.10. Situaciones especiales y operaciones complejas.
3.11. Estrategia contractual y protocolo por fases.

4. Embargos y ejecuciones.
4.1. El embargo como carga dinámica.
4.2. Marco normativo esencial.
4.3. Tipos de embargo y autoridades intervinientes.
4.4. Lectura registral.
4.5. Impacto real en la compraventa y la financiación.
4.6. Due diligence documental y cuantificación.
4.7. Estrategias para desbloquear la operación.
4.8. Alzamiento y mandamiento de cancelación.
4.9. Venta con embargo, estructura contractual y financiera.
4.10. Escenarios esenciales y señales de alerta.

5. Usufructos y proindivisos.
5.1. Derechos reales limitados y copropiedad como cargas estructurales.
5.2. Marco normativo, registral y territorial.
5.3. Usufructo. Concepto, constitución y modalidades.
5.4. Facultades, rentas, gastos y conservación.
5.5. Duración, extinción y cancelación registral.
5.6. Intervención del usufructuario en la venta.
5.7. Proindiviso. Cuotas, uso, administración y disposición.
5.8. Problemas habituales y señales de alerta.
5.9. Soluciones negociales y extinción de condominio.
5.10. Venta de cuotas, retracto y entrada de terceros.
5.11. Valoración, precio, fiscalidad y reparto económico.
5.12. Ocupación, posesión, rentas y conflicto familiar.

6. Condiciones resolutorias en la compraventa.
6.1. Garantía y riesgo de desactivación incompleta.
6.2. Marco normativo y registral.
6.3. Concepto, finalidad y clases.
6.4. Estructura del asiento y metodología de lectura.
6.5. Determinación del estado real.
6.6. Pago pendiente, titulares y cadena de legitimación.
6.7. Vías de cancelación.
6.8. Ejercicio de la resolución y restituciones.
6.9. Impacto en financiación y firma notarial.
6.10. Estrategia contractual.

7. Anotaciones preventivas de demanda.
7.1. La anotación como señal registral de litigio.
7.2. Marco normativo y procesal.
7.3. Naturaleza, finalidad y efectos registrales.
7.4. Anatomía del asiento y metodología de lectura.
7.5. Objeto del pleito y alcance de la anotación.
7.6. Tipología de conflictos y escenarios de riesgo.
7.7. Due diligence procesal y obtención de información.
7.8. Viabilidad de venta, financiación y notaría.
7.9. Alternativas de actuación y garantías.
7.10. Vigencia, prórroga, cancelación y sentencia.
7.11. Estrategia contractual y comunicación al cliente.

8. Cargas urbanísticas y afecciones fiscales.
8.1. El riesgo fiscal y urbanístico oculto.
8.2. Arquitectura normativa y distribución de competencias.
8.3. Afecciones fiscales. Naturaleza, alcance y metodología.
8.4. ITP/AJD e ISD. Contingencias de transmisiones anteriores.
8.5. IBI, otras deudas locales y afección real.
8.6. Plusvalía municipal
8.7. Valor de referencia y planificación documental.
8.8. Urbanismo. Deberes, ámbitos y gestión.
8.9. Juntas de compensación, reparcelación y cuotas.
8.10. Verificación multifuente y control documental.
8.11. Evaluación de riesgo, coste, plazo y financiación.
8.12. Estrategia contractual y cierre de la operación.

9. Derechos de tanteo y retracto.
9.1. Introducción a los derechos preferentes.
9.2. Tanteo, retracto, opción y otras preferencias.
9.3. Retractos legales del Código Civil.
9.4. Arrendamientos urbanos.
9.5. Ventas forzosas, cierre registral y doctrina jurídica.
9.6. Arrendamientos rústicos y otros regímenes sectoriales.
9.7. Vivienda protegida y derechos autonómicos.
9.8. Protocolo de detección y clasificación profesional.
9.9. Notificación. Contenido, forma, plazo y acreditación.
9.10. Equivalencia económica y necesidad de nueva notificación.
9.11. Coordinación contractual, notarial, registral y bancaria.
9.12. Comunicación y control de calidad.

10. Disciplina urbanística.
10.1. Disciplina urbanística y compraventa segura.
10.2. Arquitectura jurídica de la disciplina urbanística.
10.3. Marco normativo, competencias y fuentes.
10.4. Origen del expediente.
10.5. Inspección, incoación y medidas cautelares.
10.6. Restauración de la legalidad urbanística.
10.7. Procedimiento sancionador y responsabilidades.
10.8. Publicidad registral. Anotaciones, notas y resoluciones.
10.9. Comprobación del estado real del expediente.
10.10. Legalización, prescripción, caducidad y fuera de ordenación.
10.11. Consecuencias técnicas, económicas y comerciales.

11. Arrendamientos inscritos.
11.1. Introducción al arrendamiento.
11.2. Marco normativo, calificación y régimen temporal.
11.3. Inscripción registral del arrendamiento.
11.4. Arrendamiento inscrito y no inscrito.
11.5. Duración, prórrogas, desistimiento y modificaciones.
11.6. Venta voluntaria de vivienda arrendada.
11.7. Centa de locales y usos distintos de vivienda.
11.8. Venta forzosa, ejecución hipotecaria y ocupantes.
11.9. Due diligence contractual posesoria y registral.
11.10. Rentas, gastos, saldos y fecha de corte.
11.11. Fianza, depósito autonómico y garantías.
11.12. Comunicaciones al inquilino y cambio de arrendador.
11.13. Arras, escritura y cláusulas de protección.
11.14. Escenarios especiales y contratos antiguos.

12. Servidumbres.
12.1. La servidumbre inscrita como limitación real.
12.2. Marco normativo y derecho territorial.
12.3. Publicidad registral y lectura del asiento.
12.4. Servidumbres de paso y acceso.
12.5. Aguas, acueducto, desagüe e instalaciones.
12.6. Luces, vistas, medianería, apoyo y vuelo.
12.7. Servidumbres técnicas y activos complejos.
12.8. Limitaciones públicas, urbanísticas y sectoriales.
12.9. Efectos sobre uso, reforma y explotación.
12.10. Extinción civil y cancelación registral.
12.11. Conflictos, prueba y estrategia procesal.
12.12. Gestión comercial, información y contratos.
12.13. Servidumbres en propiedad horizontal y complejos inmobiliarios.
12.14. Modelo de informe profesional de due diligence de servidumbres.