El TEAC (Tribunal Económico-Administrativo Central) ha cambiado el criterio que mantenía la Agencia Tributaria: si vendes tu vivienda habitual (comprada antes del 1-1-2013) y con parte del precio cancelas la hipoteca, esa amortización final entra en la base de la deducción por inversión en vivienda del IRPF. Hasta ahora, Hacienda lo negaba desde el mismo día de la venta. El nuevo criterio unifica doctrina y abre la puerta a reclamar devoluciones de ejercicios no prescritos.
En el régimen transitorio, sigues restando el 15% de lo pagado cada año (capital más los intereses) hasta 9.040 €, tope 1.356 € anuales; la deducción solo existe para compras anteriores a 2013. La AEAT recuerda este régimen y su marco legal en su página oficial.
El TEAC iguala el tratamiento: si cancelas con ahorros el día antes o con el dinero de la venta el mismo día, el destino es el mismo (pagar el préstamo de tu vivienda habitual), luego merece la misma deducción. La resolución identificada por la doctrina como TEAC 2995/2025, de 20 de octubre de 2025, fija ese criterio.
¿A quién beneficia?
– A quienes compraron antes del 1-1-2013 y venían aplicando (o podían aplicar) la deducción por vivienda habitual.
– A quienes vendieron su vivienda habitual y cancelaron el préstamo con parte del precio: ahora esa cancelación sí computa en la base deducible del año de la venta.
Por poner en contexto la situación. Sólo en el año 2023 más de 2,7 millones de contribuyentes usaron este régimen transitorio, con un coste superior a 2.000 millones de euros para Hacienda.
¿Puedo reclamar ejercicios anteriores?
Sí, los no prescritos. Con la foto de hoy, hablamos de 2021, 2022, 2023 y 2024 (presentando declaraciones rectificativas y aportando pruebas de la cancelación).
Documentación útil: escritura de venta, certificado bancario de cancelación con fecha y cuantía, extractos que vinculen el ingreso del precio y el pago del préstamo. (La idea central del TEAC: el origen del dinero es irrelevante si su destino fue extinguir la hipoteca de tu vivienda habitual).
Requisitos y límites que no cambian
– Régimen transitorio: solo para viviendas adquiridas antes de 2013.
– Base máxima anual 9.040 € (deducción 1.356 €).
– No se podrá deducir dos veces ni usar como base ganancias exentas por reinversión; son beneficios distintos con reglas propias.
– Antes: solo computaban los 3.000 € – deducción 450 €.
– Ahora: computa todo (9.040 €) – deducción 1.356 €.
Ejemplo: Vendes tu vivienda habitual en 2025. Durante el año pagaste 3.000 € en cuotas y, el día de la venta, destinaste 6.040 € del precio a cancelar el préstamo.
Pasos para aprovechar el cambio
1. Revisa si tu vivienda se compró antes de 2013 y fue habitual.
2. Localiza la documentación (venta, cancelación, movimientos).
3. Si ya declaraste sin aplicar esa base, solicita rectificación del ejercicio no prescrito.
4. En 2025/2026, aplica la deducción incluyendo la cancelación en la base del año de la venta.
Conclusión
El TEAC alinea la deducción con el sentido económico: cancelar la hipoteca con el precio de la venta no deja de ser pagar la vivienda habitual. Si es tu caso, revisa ya tu Renta: en el año de la transmisión añade la cancelación a la base (hasta el límite) y valora rectificar los ejercicios no prescritos. Para muchos contribuyentes, el impacto real será elevar la deducción hasta 1.356 € en el año de la venta.
Disclaimer: Este artículo resume criterios oficiales vigentes en la fecha de publicación de 07/11/2025. No constituye asesoramiento legal individualizado. Revisa siempre la normativa aplicable a tu caso o consulta a tu asesoría especializada.
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