En los últimos meses se ha hecho eco una idea muy concreta: “A partir de 2030 no se podrán vender ni alquilar viviendas con calificación energética inferior a la letra E (o D en 2033)”.
El problema es que esa frase, tal cual, no coincide con la normativa hoy vigente ni en la UE ni en España. La propia Representación de la Comisión Europea en España ha tenido que salir a desmentirlo: la nueva Directiva europea de eficiencia energética de los edificios no prohíbe la compraventa ni el alquiler de viviendas con etiquetas bajas, ni impone obligaciones de reforma a propietarios individuales.
Entonces, ¿qué se ha aprobado exactamente? ¿Qué puede pasar en España en los próximos años? Y, sobre todo, ¿qué debe saber un propietario, un agente inmobiliario o un administrador de fincas?
Qué dice realmente la Directiva europea (EPBD 2024/1275)
La Directiva (UE) 2024/1275, en vigor desde el 28 de mayo de 2024, es la gran pieza normativa que se está usando como “excusa” para anunciar prohibiciones que todavía no existen. Su objetivo oficial es descarbonizar todo el parque inmobiliario europeo de aquí a 2050, con edificios de “cero emisiones” y menos dependencia de combustibles fósiles.
La Directiva fija objetivos de reducción de consumo energético, no letras mínimas de EPC para poder vender o alquilar.
La propia Comisión Europea lo resume así en su Q&A: los Estados deben definir una trayectoria para su parque residencial, pero tienen flexibilidad para escoger las medidas: incentivos, requisitos de rehabilitación, estándares mínimos, etc.
Vivienda residencial: objetivos de consumo, no prohibiciones automáticas
La Representación de la Comisión en España lo expresa con bastante claridad:
– La Directiva no impone estándares mínimos de rendimiento para viviendas residenciales.
– No contempla limitaciones a la venta o alquiler de viviendas con etiquetas E, F o G.
– No establece obligaciones de renovación para propietarios individuales.
En otras palabras: Bruselas marca el destino (parque descarbonizado en 2050) y los hitos de reducción de consumo, pero no dice “si tu piso es F no puedes venderlo”. Esa decisión se deja en manos de cada país.
La Directiva sí anima a los Estados, en sus guías de aplicación, a utilizar herramientas como estándares mínimos, programas de ayudas, fiscalidad “verde” o requisitos en préstamos y tasaciones.
No residenciales: aquí sí habrá edificios “obligados a adaptarse”
Donde la Directiva es más contundente es en el sector no residencial:
– Los Estados deben establecer un esquema de estándares mínimos de eficiencia energética (MEPS) para edificios no residenciales, con umbrales máximos de consumo que no se puedan superar.
– Esos MEPS deben lograr que el 16 % de los edificios no residenciales más ineficientes se renueven antes de 2030 y el 26 % en 2033.
En la práctica, esto significa que oficinas, centros comerciales, hoteles, edificios administrativos, etc. sí se verán sometidos a exigencias más directas, con fechas y obligaciones más claras que el parque de vivienda habitual.
Regulación actual en España
En España, la pieza básica sigue siendo el Real Decreto 390/2021, que regula el procedimiento básico para la certificación energética de edificios y sustituye al RD 235/2013.
A día de hoy:
1) El certificado energético es obligatorio para vender o alquilar, y para publicitar inmuebles en portales, escaparates y publicidad comercial, salvo contadas excepciones (por ejemplo, edificios aislados de menos de 50 m²).
2) No existe en el BOE ninguna norma que exija una letra mínima (E o D) para poder inscribir una venta o formalizar un alquiler de vivienda libre. La prohibición de vender o alquilar viviendas F o G no está recogida en ninguna ley estatal.
3) España está trabajando en el Plan Nacional de Renovación de Edificios (PNRE 2026), que será el documento donde se concreten las medidas para cumplir la Directiva (reducciones del 16 % en 2030 y 20–22 % en 2035). Ese plan aún se está elaborando y no ha sido aprobado definitivamente.
4) Lo que sí ha cambiado de forma muy práctica para el día a día del sector es que, desde agosto de 2025, el certificado energético vigente es obligatorio para poder realizar una tasación hipotecaria, según la Orden ECM/599/2025. Los bancos y tasadoras ya están incorporando la eficiencia energética como variable de valoración.
Es decir: la etiqueta pesa cada vez más en el valor de la vivienda y en su financiación, pero todavía no como requisito legal para poder vender o alquilar.
Entonces, ¿por qué en otros países sí se prohíbe alquilar viviendas muy ineficientes?
Parte de la alarma viene de mezclar lo que pasa en España con lo que ocurre en otros Estados miembros que ya han utilizado la Directiva (y sus antecesoras) para aprobar medidas mucho más duras. Algunos ejemplos de países de la UE que han regulado este aspecto son:
-Francia: El llamado “passoire thermique” (viviendas muy ineficientes) está en el punto de mira desde la Ley Clima y Resiliencia.
Desde 2025 está prohibido alquilar viviendas con etiqueta G en el diagnóstico energético (DPE) y, a partir de 2028, se extenderá a las viviendas F, con previsión de restringir también las E en 2034.
-Bélgica: La región de Flandes ha establecido una hoja de ruta que supone una prohibición efectiva de alquilar viviendas con etiquetas más bajas a partir de 2030, exigiendo al menos etiqueta E para ciertas tipologías y D para otras.
Estos ejemplos son fruto de decisiones nacionales o regionales, no de una prohibición uniforme de la UE. La Directiva simplemente habilita a los Estados para ir por ese camino si lo consideran oportuno.
Escenarios realistas para España de aquí a 2030–2035
Con la Directiva ya en vigor y el PNRE 2026 en preparación, ¿qué puede ocurrir en España en los próximos años? No hay una respuesta cerrada, pero sí escenarios razonables que el sector maneja:
1. Escenario “gradualista”: incentivos y presión de mercado, sin prohibiciones duras a corto plazo
2. Escenario “intermedio”: restricciones primero en alquiler y en ciertos segmentos
3. Escenario “duro”: letra mínima para vender y alquilar en el medio plazo
Lo único seguro es que, si se opta por un escenario 2 o 3, tendrá que pasar por el BOE, con una ley o real decreto claro, plazos detallados y un periodo de adaptación. Hasta que eso ocurra, hablar de “prohibición” es adelantarse a los acontecimientos.
Qué deberían hacer hoy propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas
Aunque no haya un “muro legal” en 2030, ignorar la Directiva sería un error estratégico. Algunas recomendaciones prácticas:
1. Tener siempre el certificado energético al día
-Comprobar que el CEE es válido y actualizado antes de poner un inmueble en venta o alquiler, y desde 2025 también antes de solicitar una tasación hipotecaria.
-En operaciones con financiación, hay que recordar que la entidad puede condicionar condiciones o valor en función de la letra.
2. Evaluar el potencial de mejora de la vivienda
-Revisar aislamiento, ventanas, sistemas de calefacción y ACS, puentes térmicos, etc.
-Pedir a un técnico un escenario de mejoras por fases: “qué puedo hacer ahora con poco presupuesto” vs “qué reformas profundas me interesan si pienso mantener el activo 10–15 años”.
4. Prepararse para el “pasaporte de renovación”
-Ir ordenando documentación técnica de los edificios (ITE/IEE, Libro del Edificio, proyectos, memorias de reformas).
-Cuando se despliegue el sistema de Pasaporte de Renovación, será más fácil encajar la vivienda en una hoja de ruta a 15–20 años, tal y como prevé la Directiva.
Conclusiones y pasos a seguir
Por tanto, la pregunta para propietarios, agentes y administradores no debería ser “¿me van a prohibir vender mi piso F en 2030?”, sino:
“¿Qué plan de mejora energética voy a seguir en los próximos años para que mi activo no pierda valor en un mercado cada vez más exigente?”
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