Desde el 24 de enero de 2026 está en vigor en Andalucía la Ley 5/2025, de Vivienda, una norma que reordena el marco autonómico y dedica un bloque especialmente relevante a la vivienda protegida (VPO).
El cambio de esta norma se centra en lo operativo: destino y uso efectivo, controles y declaraciones responsables, tramitación de calificaciones, transmisiones y alquileres posteriores, y un régimen sancionador que, bien aplicado, busca reducir fraude (sobreprecios, alquileres encubiertos, uso turístico) y aumentar seguridad jurídica.
Qué entiende la ley por vivienda protegida: objeto, límites y destino
La Ley 5/2025 define con claridad el objeto de la vivienda protegida: facilitar el acceso a una vivienda digna a personas y familias con recursos limitados y reforzar la equidad social.
Esa finalidad se traduce en un régimen jurídico de protección compuesto por ayudas, beneficios y, sobre todo, limitaciones y requisitos que deben cumplirse mientras dure la protección (y que deben constar en escritura y Registro).
La pieza central es el destino obligatorio:
- Residencia habitual y permanente durante el periodo de protección.
- Se concreta incluso un criterio temporal: no puede permanecer deshabitada más de tres meses en un año natural.
- Si hay causa justificada (laboral, enfermedad u otra que se determine), debe comunicarse mediante declaración responsable con documentación, dentro de un plazo específico.
La ley también integra, con reglas propias, los alojamientos protegidos para colectivos prioritarios, incluyendo modalidades de uso residencial comunitario bajo alquiler o cesión temporal.
Quién puede acceder: requisitos de destinatarios
La vivienda protegida se dirige a personas físicas y unidades familiares o de convivencia que cumplan requisitos fijados por programa y plan (Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y normativa de desarrollo).
Entre los requisitos que la ley explicita (y que en la práctica condicionan operaciones y adjudicaciones) destacan:
- Ingresos dentro de los límites del programa correspondiente.
- Criterio de esfuerzo: se toma como referencia que el pago de la vivienda no debería superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar.
- Empadronamiento en un municipio andaluz (con excepciones reglamentarias).
- Inscripción en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida (salvo supuestos exentos).
- No ser titular (en pleno dominio o derecho real de goce/disfrute) de otra vivienda protegida o libre, salvo excepciones.
- En promociones en venta, se introduce un filtro poco habitual: acreditar que en los últimos cinco años no hay condena firme por allanamiento con mantenimiento contra la voluntad del morador o usurpación, y comprobación municipal de expedientes firmes vinculados.
Duración de la protección y precios máximos
La duración del régimen de protección se fija por programa, bien en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo o por acuerdo del Consejo de Gobierno en ciertos supuestos, y no queda condicionada por el destino urbanístico del suelo (salvo viviendas/alojamientos en suelos dotacionales). Si son viviendas protegidas promovidas por Administraciones públicas con ayudas y destinadas al parque público, la protección puede ser permanente.
- Durante la protección, cualquier disposición, arrendamiento o adquisición queda sujeta a precio o renta máximos fijados en los planes.
- Se prohíbe el sobreprecio y se declaran nulas las cláusulas que establezcan precios superiores (se entienden al precio máximo legal).
Calificación y tramitación
Uno de los cambios más prácticos es el procedimiento de calificación:
- La calificación de vivienda/alojamiento protegido corresponde a los ayuntamientos.
- La calificación provisional se integra en la licencia de obras o declaración responsable (y su modificación).
- El plazo para obtenerla es de tres meses, con estimación por silencio si no hay pronunciamiento expreso (con la advertencia de que nunca se adquieren por silencio derechos contrarios a la normativa).
- Una vez emitida, el promotor debe remitirla a la Consejería y al Registro para nota marginal.
En el diseño global de la ley se reconoce expresamente un objetivo de simplificación, introduciendo la declaración responsable como regla general en gran parte de trámites.
Uso efectivo, vivienda no habitada y prohibición de uso turístico (incluso por habitaciones)
Aquí está uno de los puntos más sensibles para propietarios, inversores y también para agencias.
La ley define residencia habitual y permanente de forma operativa (no más de tres meses deshabitada) y articula una vía de justificación por causa acreditada.
Además, regula una presunción de vivienda protegida no habitada si no se destina al uso residencial durante más de tres meses consecutivos en un año.
Y concreta indicios: padrón, ausencia o bajos consumos de suministros, e incluso fija umbrales mínimos de consumo (agua y electricidad) para considerar deshabitada una vivienda protegida.
La ley incorpora una prohibición directa: no se puede destinar una vivienda protegida a uso turístico, completa o por habitaciones.
Y no se queda en lo declarativo: alquilar una vivienda protegida (o del parque público) para uso turístico se considera un supuesto de especial gravedad a efectos de imponer la sanción en grado medio o superior.
Adjudicación, contratos, escritura y cantidades a cuenta
En la primera adjudicación, la ley refuerza el circuito formal:
- La adjudicación se formaliza mediante contrato (venta, alquiler, opción de compra, cesión de uso) una vez se obtenga acreditación del Registro Municipal de Demandantes sobre el cumplimiento de requisitos.
- Los contratos deben incluir cláusulas obligatorias sobre limitaciones de transmitir/arrendar/ceder, destino, precio máximo y necesidad de autorización o declaración responsable.
- Se prevé el visado de contratos en delegaciones territoriales.
- Si el promotor percibe cantidades a cuenta, debe cumplir condiciones de la Ley 38/1999 (LOE) en lo aplicable.
- Tras la calificación definitiva, la escritura pública de compraventa en primera adjudicación debe formalizarse en plazo (la ley fija un máximo general y su prórroga).
Reventa, alquiler o cesión tras la primera adjudicación
Una gran parte del “fraude VPO” ocurre en el mercado secundario. La ley lo ataca con un sistema de requisitos y controles.
Para transmitir, alquilar o ceder una vivienda protegida durante la protección deben acreditarse condiciones como:
- Mantener destino de residencia habitual/permanente del nuevo destinatario.
- Respetar precio o renta máximos.
- Que el destinatario cumpla requisitos de acceso del programa asimilable (con excepciones reglamentarias).
- Acreditar que el destinatario no es titular de otra vivienda (salvo excepciones).
Quien publicite la operación debe incluir datos identificativos del expediente de calificación (y, en su caso, número individualizado) y el precio, que no puede superar el máximo legal.
Esto afecta de lleno a procesos comerciales: un anuncio incompleto o con precio superior al máximo no es solo “mala praxis”; puede encajar en tipificaciones sancionadoras.
La transmisión de propiedad o derechos reales de uso/disfrute queda sujeta a autorización de la Consejería (entre otras cosas, para comprobar límites y posibilitar tanteo/retracto en su caso).
Y para inscribir en el Registro, debe acreditarse esa autorización.
La ley articula colaboración notarial y registral con comunicaciones electrónicas y estructuradas, y habilita convenios con los colegios competentes.
Si el propietario decide arrendar o ceder el uso tras la primera adjudicación, debe presentarse una declaración responsable (propietario y arrendatario/cesionario) y justificar la necesidad de alquilar por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa.
Sanciones: hasta 120.000 euros, más sanciones accesorias
El régimen sancionador en vivienda protegida contempla multas de:
- leves: hasta 3.000 €
- graves: 3.001 a 25.000 €
- muy graves: 25.001 a 120.000 €
Además:
- Si afecta a varias viviendas, pueden imponerse sanciones por cada una.
- Hay sanciones accesorias: devolución de ayudas con intereses e incluso inhabilitación para promover/participar en promociones de vivienda protegida por varios años en casos graves o muy graves.
Y se incorpora una lógica clara de agravación cuando se usa VPO para turismo.
Régimen transitorio
La norma establece que las viviendas protegidas ya calificadas definitivamente y aún dentro de su periodo de protección se regirán por la nueva ley, pero mantiene sujeciones relevantes de normativa anterior, como la prohibición de disponer durante diez años desde la calificación definitiva prevista en el marco anterior.
Implicaciones prácticas para agencias y gerencia
En términos de gestión, esta ley empuja a profesionalizar tres frentes:
- Debida diligencia comercial: verificar expediente, régimen, periodo de protección, precio máximo, y que el cliente cumple requisitos (o que hay encaje reglamentario).
- Gestión documental: declaraciones responsables (cuando procedan), certificaciones registrales, y trazabilidad de comunicaciones y causas justificadas.
- Marketing y portales: anuncios con datos obligatorios, precio alineado a máximos, y cero tolerancia al alquiler turístico encubierto.
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Desde el 24 de enero de 2026 está en vigor en Andalucía la Ley 5/2025, de Vivienda, una norma que reordena el marco autonómico y dedica un bloque especialmente relevante a la vivienda protegida (VPO).
El cambio de esta norma se centra en lo operativo: destino y uso efectivo, controles y declaraciones responsables, tramitación de calificaciones, transmisiones y alquileres posteriores, y un régimen sancionador que, bien aplicado, busca reducir fraude (sobreprecios, alquileres encubiertos, uso turístico) y aumentar seguridad jurídica.
Qué entiende la ley por vivienda protegida: objeto, límites y destino
La Ley 5/2025 define con claridad el objeto de la vivienda protegida: facilitar el acceso a una vivienda digna a personas y familias con recursos limitados y reforzar la equidad social.
Esa finalidad se traduce en un régimen jurídico de protección compuesto por ayudas, beneficios y, sobre todo, limitaciones y requisitos que deben cumplirse mientras dure la protección (y que deben constar en escritura y Registro).
La pieza central es el destino obligatorio:
- Residencia habitual y permanente durante el periodo de protección.
- Se concreta incluso un criterio temporal: no puede permanecer deshabitada más de tres meses en un año natural.
- Si hay causa justificada (laboral, enfermedad u otra que se determine), debe comunicarse mediante declaración responsable con documentación, dentro de un plazo específico.
La ley también integra, con reglas propias, los alojamientos protegidos para colectivos prioritarios, incluyendo modalidades de uso residencial comunitario bajo alquiler o cesión temporal.
Quién puede acceder: requisitos de destinatarios
La vivienda protegida se dirige a personas físicas y unidades familiares o de convivencia que cumplan requisitos fijados por programa y plan (Plan Andaluz de Vivienda y Suelo y normativa de desarrollo).
Entre los requisitos que la ley explicita (y que en la práctica condicionan operaciones y adjudicaciones) destacan:
- Ingresos dentro de los límites del programa correspondiente.
- Criterio de esfuerzo: se toma como referencia que el pago de la vivienda no debería superar el 30% de los ingresos de la unidad familiar.
- Empadronamiento en un municipio andaluz (con excepciones reglamentarias).
- Inscripción en el Registro Público Municipal de Demandantes de Vivienda Protegida (salvo supuestos exentos).
- No ser titular (en pleno dominio o derecho real de goce/disfrute) de otra vivienda protegida o libre, salvo excepciones.
- En promociones en venta, se introduce un filtro poco habitual: acreditar que en los últimos cinco años no hay condena firme por allanamiento con mantenimiento contra la voluntad del morador o usurpación, y comprobación municipal de expedientes firmes vinculados.
Duración de la protección y precios máximos
La duración del régimen de protección se fija por programa, bien en el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo o por acuerdo del Consejo de Gobierno en ciertos supuestos, y no queda condicionada por el destino urbanístico del suelo (salvo viviendas/alojamientos en suelos dotacionales). Si son viviendas protegidas promovidas por Administraciones públicas con ayudas y destinadas al parque público, la protección puede ser permanente.
- Durante la protección, cualquier disposición, arrendamiento o adquisición queda sujeta a precio o renta máximos fijados en los planes.
- Se prohíbe el sobreprecio y se declaran nulas las cláusulas que establezcan precios superiores (se entienden al precio máximo legal).
Calificación y tramitación
Uno de los cambios más prácticos es el procedimiento de calificación:
- La calificación de vivienda/alojamiento protegido corresponde a los ayuntamientos.
- La calificación provisional se integra en la licencia de obras o declaración responsable (y su modificación).
- El plazo para obtenerla es de tres meses, con estimación por silencio si no hay pronunciamiento expreso (con la advertencia de que nunca se adquieren por silencio derechos contrarios a la normativa).
- Una vez emitida, el promotor debe remitirla a la Consejería y al Registro para nota marginal.
En el diseño global de la ley se reconoce expresamente un objetivo de simplificación, introduciendo la declaración responsable como regla general en gran parte de trámites.
Uso efectivo, vivienda no habitada y prohibición de uso turístico (incluso por habitaciones)
Aquí está uno de los puntos más sensibles para propietarios, inversores y también para agencias.
La ley define residencia habitual y permanente de forma operativa (no más de tres meses deshabitada) y articula una vía de justificación por causa acreditada.
Además, regula una presunción de vivienda protegida no habitada si no se destina al uso residencial durante más de tres meses consecutivos en un año.
Y concreta indicios: padrón, ausencia o bajos consumos de suministros, e incluso fija umbrales mínimos de consumo (agua y electricidad) para considerar deshabitada una vivienda protegida.
La ley incorpora una prohibición directa: no se puede destinar una vivienda protegida a uso turístico, completa o por habitaciones.
Y no se queda en lo declarativo: alquilar una vivienda protegida (o del parque público) para uso turístico se considera un supuesto de especial gravedad a efectos de imponer la sanción en grado medio o superior.
Adjudicación, contratos, escritura y cantidades a cuenta
En la primera adjudicación, la ley refuerza el circuito formal:
- La adjudicación se formaliza mediante contrato (venta, alquiler, opción de compra, cesión de uso) una vez se obtenga acreditación del Registro Municipal de Demandantes sobre el cumplimiento de requisitos.
- Los contratos deben incluir cláusulas obligatorias sobre limitaciones de transmitir/arrendar/ceder, destino, precio máximo y necesidad de autorización o declaración responsable.
- Se prevé el visado de contratos en delegaciones territoriales.
- Si el promotor percibe cantidades a cuenta, debe cumplir condiciones de la Ley 38/1999 (LOE) en lo aplicable.
- Tras la calificación definitiva, la escritura pública de compraventa en primera adjudicación debe formalizarse en plazo (la ley fija un máximo general y su prórroga).
Reventa, alquiler o cesión tras la primera adjudicación
Una gran parte del “fraude VPO” ocurre en el mercado secundario. La ley lo ataca con un sistema de requisitos y controles.
Para transmitir, alquilar o ceder una vivienda protegida durante la protección deben acreditarse condiciones como:
- Mantener destino de residencia habitual/permanente del nuevo destinatario.
- Respetar precio o renta máximos.
- Que el destinatario cumpla requisitos de acceso del programa asimilable (con excepciones reglamentarias).
- Acreditar que el destinatario no es titular de otra vivienda (salvo excepciones).
Quien publicite la operación debe incluir datos identificativos del expediente de calificación (y, en su caso, número individualizado) y el precio, que no puede superar el máximo legal.
Esto afecta de lleno a procesos comerciales: un anuncio incompleto o con precio superior al máximo no es solo “mala praxis”; puede encajar en tipificaciones sancionadoras.
La transmisión de propiedad o derechos reales de uso/disfrute queda sujeta a autorización de la Consejería (entre otras cosas, para comprobar límites y posibilitar tanteo/retracto en su caso).
Y para inscribir en el Registro, debe acreditarse esa autorización.
La ley articula colaboración notarial y registral con comunicaciones electrónicas y estructuradas, y habilita convenios con los colegios competentes.
Si el propietario decide arrendar o ceder el uso tras la primera adjudicación, debe presentarse una declaración responsable (propietario y arrendatario/cesionario) y justificar la necesidad de alquilar por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa.
Sanciones: hasta 120.000 euros, más sanciones accesorias
El régimen sancionador en vivienda protegida contempla multas de:
- leves: hasta 3.000 €
- graves: 3.001 a 25.000 €
- muy graves: 25.001 a 120.000 €
Además:
- Si afecta a varias viviendas, pueden imponerse sanciones por cada una.
- Hay sanciones accesorias: devolución de ayudas con intereses e incluso inhabilitación para promover/participar en promociones de vivienda protegida por varios años en casos graves o muy graves.
Y se incorpora una lógica clara de agravación cuando se usa VPO para turismo.
Régimen transitorio
La norma establece que las viviendas protegidas ya calificadas definitivamente y aún dentro de su periodo de protección se regirán por la nueva ley, pero mantiene sujeciones relevantes de normativa anterior, como la prohibición de disponer durante diez años desde la calificación definitiva prevista en el marco anterior.
Implicaciones prácticas para agencias y gerencia
En términos de gestión, esta ley empuja a profesionalizar tres frentes:
- Debida diligencia comercial: verificar expediente, régimen, periodo de protección, precio máximo, y que el cliente cumple requisitos (o que hay encaje reglamentario).
- Gestión documental: declaraciones responsables (cuando procedan), certificaciones registrales, y trazabilidad de comunicaciones y causas justificadas.
- Marketing y portales: anuncios con datos obligatorios, precio alineado a máximos, y cero tolerancia al alquiler turístico encubierto.
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Disclaimer: este artículo es divulgativo y no sustituye el análisis particular de cada empresa. No constituye asesoramiento legal individualizado. Revisa siempre la normativa aplicable a tu caso o consulta a tu asesoría especializada