En la mayoría de las compraventas de inmuebles, el comprador declara y paga impuestos por el precio escriturado. Sin embargo, si hay hipoteca, la tasación hipotecaria es un dato con enorme impacto fiscal. El Tribunal Supremo está consolidando una doctrina clara: si la tasación es sensiblemente superior al valor declarado, la Administración puede usarla como referencia para comprobar valores y regularizar el impuesto, sin necesidad de una motivación extra más allá de esa diferencia relevante.
¿Qué ha dicho exactamente el Tribunal Supremo?
La sentencia STS 55/2026, de 26 de enero de 2026, aborda el uso del medio de comprobación del art. 57.1.g) de la Ley General Tributaria (LGT): el “valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas”. El Supremo confirma, en esencia, dos ideas:
- Inicio de la comprobación: la exigencia de motivar por qué se abre un procedimiento de comprobación puede entenderse cumplida cuando, al comparar el valor declarado y el valor de tasación hipotecaria, resulta una diferencia relevante, especialmente si ambos valores son conocidos por el contribuyente en el mismo momento (escritura de compra y escritura de préstamo) y no se objetó el valor de tasación.
- Equiparación práctica del valor de tasación, igual al valor real: la Administración puede asumir la tasación hipotecaria como valor real para fijar la base imponible del impuesto, siempre que esa tasación esté debidamente realizada conforme a normativa hipotecaria y se haya puesto en conocimiento del interesado, sin perjuicio de que este pueda impugnar y aportar prueba en contra.
Además, la sentencia se remite a la doctrina fijada en una resolución anterior (4 de diciembre de 2024), reforzando la idea de unidad de doctrina.
¿En qué impuestos te puede afectar?
Este tipo de comprobaciones es especialmente relevante en:
- ITP (segunda mano) y ISD (herencias y donaciones), donde las CCAA gestionan y revisan la tributación.
Y aquí entra un matiz importante desde 2022:
- Desde el 1 de enero de 2022, en muchos casos la base mínima viene dada por el valor de referencia del Catastro (y, si procede, se toma el mayor entre valor de referencia, valor declarado o precio).
- Aun así, no siempre hay valor de referencia, y además existen operaciones (o situaciones de hecho) donde el foco vuelve a la comprobación tradicional, y la tasación hipotecaria reaparece como “dato duro” para discutir el valor declarado.
¿Por qué la tasación hipotecaria tiene tanto peso?
Porque, desde el punto de vista de Hacienda, la tasación:
- es un documento técnico emitido en el marco de la normativa hipotecaria,
- queda reflejada en la operación (y a menudo en la escritura del préstamo),
- y, según el Supremo, puede ser un medio “apto e idóneo” para comprobar el valor declarado, sin exigir a la Administración una carga adicional comparable a otros métodos.
En la práctica, esto desplaza el esfuerzo probatorio hacia el contribuyente: si quieres discutir el valor resultante de la tasación, toca probar por qué no refleja el valor que debe tomarse como base imponible.
Riesgos reales para compradores
Si compras y declaras por debajo de la tasación, el escenario típico es:
- liquidación complementaria,
- intereses, y en algunos casos discusión sobre sanción (dependerá del expediente y de si aprecian culpabilidad, no es automático).
Y ojo: esto afecta a la planificación. Un comprador puede cerrar precio a mercado (o incluso con descuento por reformas), pero si la tasación se va muy arriba, el “suelo” fiscal puede elevarse y encarecer la operación.
No es una receta universal (y hay que tramitarlo bien y a tiempo), pero en operaciones “sensibles” puede ser una herramienta interesante.
¿Qué hacer si te llega una comprobación basada en tasación?
- Revisa si la Administración se apoya directamente en la tasación hipotecaria (art. 57.1.g LGT).
- Analiza la calidad de la tasación: método, testigos, fecha, si refleja el estado real del inmueble al tiempo de la transmisión (este punto suele ser clave).
- Si hay base para discutir, normalmente la defensa pasa por prueba pericial (y/o mecanismos específicos como la acreditación a través de la tasación pericial contradictoria cuando proceda).
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Disclaimer: este artículo es divulgativo y no sustituye el análisis particular de cada empresa. No constituye asesoramiento legal individualizado. Revisa siempre la normativa aplicable a tu caso o consulta a tu asesoría especializada