La Generalitat ha clarificado que la vivienda habitual y permanente del propietario no se computa a efectos de considerar a alguien gran tenedor. Esta matización, publicada en el portal oficial de Habitatge, unifica criterios y corrige la práctica que venía aplicándose en parte del sector, que sí la incluía. Para APIs y propietarios, este ajuste puede sacar a algunos titulares del umbral de gran tenedor y, por tanto, cambiar el régimen aplicable a sus alquileres.
El origen de la unificación se vincula también al frente fiscal: la Resolución 3/2025 de la Direcció General de Tributs i Joc (ITP al 20% para grandes tenedores) ya excluía expresamente la vivienda habitual del cómputo, amparándose en el artículo 47 de la Constitución.
Cómo queda la definición de gran tenedor en Catalunya
Con la nueva redacción explicativa de Habitatge, es gran tenedor quien sea titular de:
-Cinco o más viviendas situadas en municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (sin contar su vivienda habitual).
-Más de 10 viviendas situadas en territorio español, siempre que al menos una esté en un municipio tensionado de Catalunya.
-Más de 1.500 m² construidos de uso residencial (con reglas específicas para cotitularidad).
Además, en zonas no tensionadas la referencia general son 11 viviendas o más o superar los 1.500 m².
Casos prácticos clave que aclara Habitatge:
-Propiedad vertical (edificios sin división horizontal): computan todas las unidades residenciales en que esté físicamente dividido el edificio.
-Cotitularidad: si se tiene >50% de un inmueble, cuenta como 1; si se poseen ≤50% de varias viviendas, se suman superficies o unidades según zona y se aplican reglas para superar 1.500 m² o alcanzar 5 viviendas en zonas tensadas.
Impacto en el precio del alquiler
En zonas tensionadas, los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 quedan sujetos a contención de rentas. Regla general: la renta máxima es la del último contrato vigente en los últimos 5 años, actualizada.
Si el inmueble es de gran tenedor, además la renta debe situarse por debajo del índice de referencia estatal (Ministerio de Vivienda). Siempre manda el importe más bajo. Si no hubo alquiler en 5 años, se aplica el índice tanto para pequeños como para grandes.
Dónde se aplica (fechas y municipios)
Catalunya declaró dos grandes bloques de zonas tensionadas:
-140 municipios (entre ellos Barcelona y su conurbación), con efectos desde el 16 de marzo de 2024 (publicación BOE 66 de 15/03/2024).
-131 municipios adicionales, con efectos desde el 10 de octubre de 2024 (BOE 244 de 09/10/2024).
El listado oficial puede consultarse en Habitatge.
Qué deben revisar ahora agencias y propietarios
1.Inventario y titularidad. Actualiza el inventario de viviendas excluyendo la vivienda habitual del titular.
Revisa copropiedades (porcentaje de participación y cómputo según zona/reglas).
2.Clasificación por zona. Etiqueta cada activo por municipio y si está en zona tensionada (consulta el listado oficial).
3.Rentas y contratos. Localiza el último recibo de renta de los últimos 5 años (obligación informativa) y calcula la renta máxima aplicable. Si eres gran tenedor, contrasta además con el índice estatal y aplica el menor valor.
4.Fiscalidad y operaciones. En adquisiciones sujetas a ITP, revisa si la operación entra en el tipo del 20% para grandes tenedores y verifica exclusiones ligadas a la vivienda habitual.
5.Obligaciones administrativas. Si eres gran tenedor, comunica la condición y el número/listado de viviendas a la Administración por el trámite habilitado.
El sector venía denunciando la inseguridad normativa por criterios dispares entre departamentos y por la falta de comunicación formal de cambios. La publicación en Habitatge y la resolución fiscal ayudan a alinear la interpretación: la vivienda habitual no se computa. Aun así, conviene documentar cada caso y mantener evidencia de zona, titularidad y bases de cálculo aplicadas.
Conclusión
Para agencias y propietarios, este ajuste no es menor: puede modificar el estatus de gran tenedor y, con ello, la forma de calcular rentas y planificar compras. La clave operativa es auditar carteras (excluyendo vivienda habitual), verificar zona, y documentar rentas e índice de referencia. Con el terreno jurídico más claro, toca procesos sólidos y comunicación transparente con inquilinos.
Disclaimer: Este artículo resume criterios oficiales vigentes en la fecha de publicación y noticias de 30/10/2025. No constituye asesoramiento legal individualizado. Revisa siempre la normativa aplicable a tu caso o consulta a tu asesoría especializada.
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